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唐僧给悟空的信
悟空徒儿：
    那天没有接你电话，是因为正在开会，现在会场都有监控，所以要注意的。有些话电话说不清楚，就给你写了这封信。
    你是一个很有本事的人，没有你为师早被妖怪吃掉变成肥料了。但是时代变了，只靠本事是不够的，你该转变观念了，这点要多向八戒学习，他现在混的左右逢源，如鱼得水，不但上层路线走得好，在女同志中威信也很高。上次推荐优秀年轻干部，你只得到了2票，1票是我的，估计还有1票是沙和尚的，八戒的票却是遥遥领先，据说嫦娥也给他投了1票，你说说，现在的女同志怎么这样啊，难道忘记八戒醉酒调戏了吗。
    悟空，你要好好反省一下，虽然取经路上做出了许多贡献，但那些都属于过去，现在关键要和领导搞好关系，消除大闹天宫的不良影响，你当花果山风景区管委会的临时负责人好多年了，为什么没有转正，原因还用说吗，知道你脾气直，送礼脸红，红就红呗，还能红过你屁股啊。听说那个六耳猕猴一直想取代你的位置，还给王母娘娘送了猴头，你别生气，古训说的好啊，舍不得孩子套不住狼。
    我们西天取经的五个人，白龙马是标准的“权二代”加“富二代”，取经回来才几天，就任命为东海管委会副主任了，上次邀请我东海10日游，那排场为师都嫉妒了，比我这个西游管委会的主任还NB。八戒和沙僧是派下来挂职锻炼的，现在都官复原职了。就你是从石头缝里蹦出来的，没爹没娘，没有背景，所以一切都要靠自己，用时下流行的话说，你是寡妇命，上面没人。
    不管怎样，你都要改变，别老是火眼金睛的，让人不舒服，时代变化太快了，八戒的孩子都10几岁了，沙僧已经和六仙女同居了，就你还是独身一人，都什么年代了，别老是揪住人家过去不放，白骨精就不错，不但是影视歌三栖明星了，还号称白领骨干精英，上次人家还说你是标准的男子汉，你也该考虑一下了。昨天女儿国国王催我结婚的事情，我想尽快把婚事办了，虽然她没有蜘蛛精那么性感，可是家庭背景好，以后对为师的仕途帮助大，如果蜘蛛精愿意了，就做个红颜知己，不说了，说的有点多了。
    悟空，好好考虑一下为师的意见，为师给你写的不是信，写的是心啊。

一、社会充满不公平现象。你先不要想去改造它，只能先适应它。

(因为你管不了它)

二、世界不会在意你的自尊，人们要看的只是你的成就。在你没有成就以前，切勿过分强调自尊

(因为你越强调自尊，越对你不利)

三、你只是中学毕业，通常不会成为CEO，直到你把CEO职位拿到手为止。

(直到此时，人们才不会介意你只是中学毕业)

四、当你陷入人为困境时，不要抱怨，你只能默默地吸取教训。

(你要悄悄地振作起来，重新奋起)

五、你要懂得：在没有你之前，你的父母并不像现在这样“乏味”。你应该想到，这是他们为了抚养你所付出的巨大代价。

(你永远要感恩和孝敬他们，才是硬道理)

六、在学校里，你考第几已不是那么重要，但进入社会却不然。不管你去到哪里，都要分等排名。

(社会、公司要排名次，是常见的事，要鼓起勇气竞争才对)

七、学校里有节假日，到公司打工则不然，你几乎不能休息，很少能轻松地过节假日。

(否则你职业生涯中一起跑就落后了，甚至会让你永远落后)

八、在学校，老师会帮助你学习，到公司却不会。如果你认为学校的老师要求你很严格，那是你还没有进入公司打工。因为，如果公司对你不严厉，你就要失业了。

(你必须清醒地认识到：公司比学校更要严格要求自己)

九、人们都喜欢看电视剧，但你不要看，那并不是你的生活。只要在公司工作，你是无暇看电视剧的。(奉劝你不要看，否则你走上看电视连续剧之路，而且看得津津有味，那你将失去成功的资格)

十、永远不要在背后批评别人，尤其不能批评你的老板无知、刻薄和无能。

(因为这样的心态，会使你走上坎坷艰难的成长之路)

http://blog.sina.com.cn/s/blog_62bcb7300100v389.html

1、说话要用脑子，敏于事，慎于言，话多无益。很多事成也是嘴，败也是嘴。平时一定要把好门，否则会给自己带来许多麻烦。讲话不要只顾一时痛快、信口开河，以为人家给你笑脸就是欣赏，没完没了的把掏心窝子的话都讲出来，结果让人家彻底摸清了家底。还得偷着笑你。  

2、遇事不要急于下结论。即便有了答案也要等等，也许有更好的解决方式，站在不同的角度就有不同答案，要学会换位思维，特别是在遇到麻烦的时候，千万要学会等一等、看一看，静观其变。很多时候不但麻烦化解了，说不准好运也来了。  

3、要学会大事化小、小事化了。把复杂的事情尽量简单处理，千万不要把简单的事复杂化。掌握办事效率是一门学问，控制好节奏很重要。  

4、这世上没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨。不要参与评论任何人，做到心中有数就可以了。所谓盖棺定论的道理很简单，就是有人操之过急。谁也没有理论依据来介定好人与坏人，说白了就是利益关系的问题。邓小平三七开了毛泽东，说明伟人也不是完人。
　　　
5、做任何事情都要遵守游戏规则，小偷也清楚有些东西是绝对不能偷的。所以说做事情万万不可做绝，落井下石的事绝对不要干，给别人让出退路就等于给自己扫清障碍。  

6、对于那些经常找你麻烦甚至欺负你的人，能忍则忍，没必要时刻与莽夫过不去，但一定要做到心中有数，给他攒着,新仇旧怨积累起来,正义和真理就属于你了。瞅准机会一定要彻底教训他一次,在法律赋予的权限以内，往死里整,往死里揍,让他永远记住：除了亲爹,没人会惯你这些臭毛病.
　　
7、有些人习惯了占你小便宜,小人小肚肠,大人大度量,有机会坑他一把大的,让他出一次血。同样让他记住:天下根本就没什么免费的午餐，哪有白拣的便宜让你赚。
　　
8、明枪易躲，暗箭难防，背后算计你的小人永远不会消失，这是中国特色。小人不可得罪，同样小人也不可饶恕,这是万世不变的真理。对小人要忍让，退一步海阔天空。惹着小人就等于惹了麻烦，天底下顶数小人惹不起。说到底小人也有心小的一面，对待这种人一定要稳准狠，你可以装做什么也没发生，天下太平，万事大吉,然后来个明修栈道，暗渡陈仓，以毒攻毒，让他知道：小人也不是谁都可以做的，做好人要有水准，做小人同样有难度．但是，古往今来，哪个朝代都有小人，真的没有对付小人的好办法，不知道  敬而远之是否可行？  

　　  9、钱，只有花掉的那部分才是真正属于你的财富。你就是家缠万贯，生时舍不得吃、舍不得穿，俩眼一闭，剩下的钱你知道谁花了？冤不冤？就像小品说的，这世上最痛苦的事，就是人死了，钱没花完。（比人活着钱没了还痛苦，只要活着，钱没了，还可以赚。）还有那些省吃俭用的贪官，好好的高官不做，结果因贪返贫，一分钱没花着，还搭上个人财产全部没收，名誉扫地，惨不惨？  

10、对待爱你的人一定要尊重。爱你是有原因的，不要问为什么，接受的同时要用加倍的关爱回报。但是千万不要欺骗别人的感情，哪怕你对人家没兴趣，哪怕人家有缺点，这是你用钱买不来的财富。记住：轻视别人付出的情感就等于蔑视自己,玩物丧志，玩人丧德。爱，是一种美德.
　　
11、背后夸奖你的人,知道了,要珍藏在心里,这里面很少有水分。当面夸奖你那叫奉承,说的再难听些叫献媚。你可以一笑而过,就当什么也没发生。也许不久就有求于你.对于那些当众夸奖你的人,就疏忽不得,也许你转过身去,他就会用指头戳你。掌握一条原则:逢人多贬自己,也少夸别人,选先评优的时候除外。
　　
12、做人做事都不能太贪。小恩小惠攒多了就是一个大窟窿。只要接受就一定要找机会回报，行下春风望夏雨，付出就是为了收获。其实就是一个简单的种子与果实的关系。千万别让天真给害了，记住：人生如戏，都在寻找利益的平衡，只有平衡的游戏才有可能玩下去。
　　
13、患有心理疾病的人是不负法律责任的。可以没有理由的咬你一口，所以对待疯狗般的人物要敬而远之，保持不来往，不交流。退一步，海阔天空，相信疯狂也是一种人格，虽不值得尊重，但自有其存在的道理，生物链少不了这一环。
　　
14、做一个人生的观光客。说到底只要与人为善，以德服人，离是非远点，靠家人近点，便有了心安，有了惬意。乐观的心态来自宽容,来自大度,来自善解人意,来自与世无争.
　　
15、要有一个平和的心态。坏心情是想不开时折磨出来的，其实现实并没有你想的那样糟糕。生命有高峰也有低谷，根本没有一帆风顺的人生。要拿得起，放得下，拿得起是一种勇气，放得下就需要一种胸怀。邓小平怎么样,三起三落,最后还不是凡事他说了算。
　　
16、所谓的缘分无非只有善恶两种，珍惜善的，也不要绝对排斥恶的，相信擦肩而过也是缘吧。全世界近60亿人口，碰上谁也不容易,所以遇到恶缘,也要试着宽容,给对方一次机会,不可以上来就全盘否定。
　　
17、不要让事业上的不顺影响家人，更不要让家庭的纠纷影响事业。那样做很不划算,家人和事业都受影响,甚至损失。尤其是男人，要善于扛事,男儿有泪不轻弹，要把眼泪咽下去。
　　
18、待人接物要摆正自己的位置,不可以老把自己当人物,老拿自己当领导,老把自己当富翁,老以为自己是情圣,老是自我感觉良好…即便真是小有作为,业绩斐然,也要谨慎,要虚怀若谷,要大智若愚,其实人的最终结局都是一样的,只是你把自己看复杂了。说句俗话:千万别把自己当回事……
　　
19、骗你一次的人绝不会放弃第二次骗你的机会,对骗子不要抱任何幻想.  靠贬低别人提高自己的身份，其结果就暴露自己的无知与贫乏。这就需要良好的素质和渊博的知识，让骗子不敢靠近你！

20、对自己狠一点，该忘记的一定要彻底忘掉，该断绝的一定要彻底断绝，不是每个人都能成为你共度一生的真心朋友的，和一个满口谎言的骗子永远没办法知心深交，早发现早放手，万万不可对他/她再抱有任何一丝丝幻想了，否则到头来受伤最深的还是你，受伤后没有人会同情你，你只会换来一句“活该”！早发现早放手，你会更快乐！！！很多时候离开比留下更明智!

几年后用了大概两个星期断断续续又读了一遍《明朝》，相比第一次读，这次给我更多的是感动。

第一次读，只觉此书故事性强，能把历史说的这么好玩，而且汇集了很多的资料，比读史书要省力得多。这也许就是我不管是读书还是做事都不求甚解的缘故。

这次再读，从中收获的是感动，是人生的启示。

也许你可以把这本书当做是无聊时的读物，而当我这次看完全书，能感受到作者对于这本书倾注的心血和自己的人生感悟，没有保留的摆在读者的面前。

看到杨涟、汪文言和左光斗酷刑加身，我动容。看到于谦以一己之力保国，我钦佩。

然而作者在最后给出了一个令人意想不到的结局，其实才是作者贯穿于全书的人生态度和处事原则。

“成功只有一个——按照自己的方式，去度过人生。”

——作者全书通过自己的方式阐述了明朝二百多年的历史，但是我觉得这句才是点睛之笔。自己也看过很多励志知道书籍，但是我认为这句话才让我找到了方向，而那些励志、处世原则只是你人生的加速器，只有方向对了，加速器才是有用的。也许我曾经无限接近这个方向，但是我现在迷失了并想找到这个方向。

按照自己的方式，去度过人生。眼下我正处于深深的迷茫中，年过而立，却不知道路在哪里，悲观和茫然的状态持续的消磨着我的意志和自信。看到这句话，我觉得我必须坚强起来，虽然这句话未必能马上解决现实中的问题。在书中出现的很多人物，他们，或勇敢如杨涟，或圆滑如张居正，或正直或隐忍，他们都在践行着这句话。相比这些史上留名的人物，在现实生活中，也许有的人只是想过“一亩田两头牛老婆孩子热炕头”的生活，也许有的人为钱而生活，也许有的人依靠家庭条件混日子，这些都无可厚非，只要按照自己的意愿去度过一生，那么对于他来说，就是成功的人生。

只要坚定自己的理想，坚持坚持再坚持，那就是你想要的生活，那就是成功的人生。莫要与别人去比较，在世俗的意义上比你失败的人多得是，比你成功的也大有人在，但是你愿意抛弃你的一切去跟另外一个人交换吗？你愿意付出一切而得到另一个人一样的生活吗？如果你愿意，说明你没有看到别人背后的付出。如果你不愿意，为什么不按照自己的方式去度过自己的人生呢？曾经在一本书里看到，人生最应该做的一件事儿就是放弃做大人物的想法，除了书上写的一些天赋异禀的人以外，真正的大人物开始并不似乎大人物，而他们自己也并不知道自己会成为大人物，他们只是按照自己的方式去生活，比如书中最后写到的徐霞客。

用自己的方式，用自己的方式去思考，用自己的方式去处事，用自己的方式去处世，用自己的方式去面对一切，也许自己的方式并不是（或者暂时不是）最正确的或是最合理的，但是只有用自己的方式才能让自己不至于在纷繁复杂的世界上迷失。

按自己的方式去生活没有确切的定义，只要是你想要的生活，想要的生活，那就是梦想，也许你的梦想很微不足道，也许你的梦想很恢弘，但是只要有梦想就会有自己的方式，如果你连做梦都不敢了，那也就失去了生活的意义。如果全人类都失去梦想，宇宙就没有了存在的意义。

“但我坚持幽默，是因为我明白，无论这个世界有多绝望，你自己都要充满希望。”

——这句话似乎是说给我听的，现实世界有太多的无奈和绝望，这是任何一个时代和任何一个地方都不可避免的，这也许就是世界存在的理由。如果自己都感到绝望，那么你如何还能希望这个世界变得更好呢？

有时在受到现实的打击时会意志消沉，迷失自我，怨天怨地怨人，失去对抗现实的勇气（当然，有些现实是需要接受的），但是这对于人生有什么意义呢？答案是不言自明的。如果你要怨的话，这个世界上比你更应该怨的人要多得多，你有什么资格呢？把怨变成谢，变成感恩，感谢你的父母、妻儿、朋友、敌人。

“但我坚持，无论有多绝望，无论有多悲哀，每天早上起来，都要对自己说，这个世界很好，很强大。”

http://movie.douban.com/review/1026783/

           我可以在照片上，毫不犹豫地从那些热闹的人群中分辨出哪一张是最寂寞的脸。
　　那一定是一张最不起眼的脸。占据的面积最小，在阴影里躲藏的最深。不会被人在意，也不会被人轻易发现的一张脸。
　　我也可以在公车上为任何一个面对面相坐的人描摹他背后的故事。
　　他们大多一言不发地看着窗外，看着那些退到身后去的高楼与路人。那是一种最沉默的姿势，不需要空间，也没有表达。
　　但是他们一定是有故事的，故事就藏在每个人的身后。
　　在那样的故事里，总事有些眼泪在里面流淌，也有落寞的欢笑，就像那个寂寞的房东太太、那个把电视机包上外套的玻璃人，那个纪录别人笑声的爱情记账狂、总是能咏叹出经典句子的失意作家、搜集别人撕毁过的照片的傻小子。
　　拥挤的街道，总有些人一脸欢笑，有些人满腹忧伤，但更多的人却是面带平和与安然，揣着心里不为人知的秘密到处躲藏。
　　……
　　这是一部有着几米的风景的电影，比如那空旷的地下铁，繁华的游乐园；这是一部有着希区柯克的桥段的电影，比如玻璃人后窗的摄像机与望远镜，这是一部有着王家卫的风情，你可以看着快餐店帮工王菲潜入梁朝伟的房间，不动声色地改变着他的生活，同样，咖啡馆女佣艾米丽配了一把蔬菜店老板的钥匙，神出鬼没地戏弄着他的每一根神经。
　　尽管它有着这么多的纯净的色彩与手风琴的旋律，可是它却是一部安徒生的、格林的、孩子的电影。
　　艾米丽，一个可以给孤独老人找回五十年前回忆的孩子，一个可以将圣诞公公邮寄到世界上任何角落的孩子，一个用语言为过马路的盲人伯伯描绘美丽世界的孩子，一个为寂寞的女房东送来四十年前相思信的女孩，一个在公园里画蓝箭头，让爱人追不到自己的孩子。
　　在她的相机里，云彩可以变成任何她想要的形状，而整蛊她的人，呵呵，那可惨了。
　　在她的电视里，台词可以变成任何她想要的对白，面对需要帮助的人，她也会竭尽所能。
　　那个玻璃人，二十年来都在画着雷诺•阿的《船上的午宴》。他说，他最难揣摩的，是那个画面中最无足轻重，最不起眼的一个女子。
　　也正是在生活中不起眼的艾米丽，改变了每一个人的生活。
　　其实她不是天使，她只是一个平凡的孩子。
　　我们都曾经是一个孩子，平凡的孩子。可我们的平凡注定了我们只能让孩子的故事成为秘密，就算曾经有过那么多璀璨的幻想，到后来却都不得不平凡地臣服于现实。在现实的世界里没有翅膀带着我们飞翔，也没有魔法让我们乘风破浪，所以我们只能选择另外一种生活，一种成人的生活，一种告别白日梦的生活，平凡地生老病死，不再相信世界上真的有奇迹，也从来不轻易对陌生人表达善意。
　　我们都曾经是一个孩子，我们也曾经满心期待地长大，以为那些曾经幻想的美梦的渴望的都会成真，以为初登场就会一鸣惊人掌声雷动，谁知我们并没有青冥剑也不会武功。于是一往无前的冲动每次换来的却都只是一身寥落无人喝彩的落幕。
　　直到某一天的深夜里听那首罗大佑在收音机里低低地哼唱着《未来的主人翁》。
　　“你走过林立的高楼大厦，穿过那些拥挤的人，望着一个现代化的都市，泛起一片水银灯，
　　突然想起了遥远的过去，未曾实现的梦，曾经一度人们告诉你说，你是未来的主人翁……”
　　才知道，在这个世界上，从没有人在乎你想做什么或者是做过什么。
　　我们都曾经是一个孩子，我们都曾相信过一个谎话，可等长大后才发现人生只是一个游乐场，只有未曾入场的你会满是惊奇，而当你坐过云霄飞车再坐旋转木马，坐过摩天轮再坐碰碰车，才发现一切也不过如此，而无论怎样选择，都已经有千百人坐过，认为自己勇敢的也只有你而已。
　　我们都曾经是一个孩子，曾经在岁月里无忧无虑地疯长。可是总有一天，我们厌倦了这个角色，于是对着镜子告诉自己，你已经不是一个孩子了，然后义无返顾地投入到外面的汪洋大海。从此告别白雪公主与米老鼠，告别葫芦兄弟与蓝精灵，告别变形金刚与孙悟空。从此禁闭双眼浪迹天涯，变成不再是过去的自己。
　　于是看着电视剧中山盟海誓的爱情也曾经午夜梦徊，但清早起来，却又抛到了九霄云外。原本以为这就是生活的真相了，可是却从来没有想到我们遗失了东西。丢失了童年的回忆，丢失了预期的旅行，丢失了从前拥有的光明，丢失了曾经坚信不移的爱情。
　　我们都曾经是一个孩子，我们背叛了孩子的生活，在成人的世界也变得越来越懦弱，甚至不得不选择穿上冰冷的铠甲。因为不渴望有所得而不再给予，因为不期待奇迹而不再努力，我们不再轻易地付出感动与付出虔诚。
　　直到最后我们才知道，原来，我们丢失的，只有别人才能够找得回。
　　一个认为快乐的事情就是把草莓插在手指上吃，把手插进米袋子里的孩子，一个口袋里总是装着打水漂石子的孩子。
　　固执的，拒绝长大的孩子，天真却聪明的孩子，顽皮而可爱的孩子。
　　影片的最后，艾米丽与她心爱的男孩在摩托上飞驰而去。
　　结束的乐章在我的耳膜上轻轻拍打出很好听的旋律。
　　过去的只能重现而不会再来。
　　一股热流在我的心中翻涌而上，带着酸意直击鼻息。我努力地努力地闭上眼睛，收合鼻翼的呼吸。禁住不让它们通过鼻腔撞入眼眶，禁住不让它们模糊我的双眼我的视线，禁住不让它们在视网膜外凝结成泪滴。

17条教你如何从人群中看出真正优秀的人，发现优秀的他\她。

1. 不合群者，独来独往的人，多有过人之处。

2. 受周围人嫉妒，非议的人大多具有能力。人们从来不会去嫉妒弱者，人们也不会去踹一只死狗。

3. 找女朋友，找男朋友时，眼光很高的人也是有过人之处的，他们追求卓越完美。

4. 敢在人群中发出与众不同的声音的人，敢得罪人群的人，多是有大本领。

5. 固执的人多数时候要比随顺的人要强，狂妄的人也多数时候有过人之处。

6. 走路比常人快，腰杆比常人直的人，多有过人之处。

7. 喜欢静静沉思的人，走在路上神情镇静稳定，不东张西望的人，脑袋里面多有他的想法。

8. 当一大群人都反对他的时候，他还是依然不改变他的想法的人，多是能干的人。

9. 为了生存能够放下架子去捡垃圾，擦皮靴的人日后多会有出息。

10. 几乎听不到他说某某某很厉害的人，不可以小视。那些整天在吹嘘别人成就的人，多是没出息的人。

11. 做事情条理分明，步步都显出目的性的人，脑袋不会是弱智。今年干的事，明年还见到他在干，一般这种人定有持之以恒的精神，不可小视。

12. 比较讲究自己仪表，言行举止的人，应该是有教养或者是有见识的人。

13. 坚持张扬的人必定有张扬的资本，疯狂的人，富有激情的人，充满热情的人多能闯出名堂。

14. 能够很好的品评各种人物的人，定有他的洞察力。大多数人似乎觉得周围的人相差不大，这就是缺乏洞察力的表现。

15. 干出了些常人干不了的事的人不可以小看，甚至那些进过监狱的人，也不可以小看。

16. 有着强烈欲望，强烈渴求，强烈支配欲，表现欲的人不可以小看，这些是成功的开始。

17. 激进的人日后一旦变得稳重，多会有大能力。

总之，最有能力的人都有某种奇异之处，这使他与常人区分开。当你发现一个人与大众很不一样时，那么你就应该知道，你很有可能发现了一个优秀的人。

明天胖大海就三十岁了。

此刻，凛冽的寒风中，烟草肆意灼烧喉咙，胖大海感觉自己全身就像化作了一缕轻烟，无声飘散。

内心的纠结焚化了全身，愤怒于命运和社会的不公，又埋怨自己的无能和失败，明天又该何去何从。刚刚出道的意气风发已经变成了无奈抱怨，昨天的高谈阔论却又像极了对自己的疯狂嘲讽。

突然间，所有的希望都幻化为了泡影，也许只有回到那里，胖大海才能感觉到温暖。

失败，是在成功的路上，也是没有说话的资本，是的，说话而已。

胖大海有时候觉得自己就像是“大富翁”游戏里的“悲情人物”，被所有人欺负，却不值得一点同情。

Mary Next Door 说：我一想到春晚上黄宏或者冯巩没准儿会说着“给力”啊“神马浮云”啊之类的小品词儿……就有一种想撞死的恶心感，好比你扔了条内裤又被人捡回来给你改了个口罩……

这是饭否上一网友的一条微博，听来真是贴切。随着大众文化素质提高和网络的普及，春晚上的小品也变得越来越没有效果，不断抄袭网络段子，其实从数年前网络还不如现在发达的时候姜昆就开始抄袭流传了很久的段子在春晚上唾沫飞溅的挑逗全国观众已经提高了的笑点。为什么这样的段子还能登上春晚？

不可否认，冯巩、黄宏、姜昆等人民艺术家曾经给全国不太丰富的娱乐生活带来了很多的笑声，但是现在这些人民艺术家已经不行了，不行了就是不行了，观众喜欢看的不是你们那几张老脸，而是你得能把人逗乐了，不行了就赶紧急流勇退吧，总不能领导让上就非得上吧。

去看看赵本上吧，虽说近两年也越来越有不行的趋势，但是他那种乡土特色的想象力，总是能让人发自肺腑的放声大笑。

看看赵本山的《大笑江湖》，"May the force be with you!”翻译“别太放肆，没什么用！”

人民艺术家，谢谢你，但是如果今年你“不给力”，咱就别出来了，都辉煌过了，也知道“神马都是浮云”了！

1月

北京治堵新政  北京市政府发布规定称，自2011年1月1日起以无偿摇号方式分配车辆指标，2011年小客车总量额度指标为24万辆，其中个人占88％。

新关税方案实施  《2011年关税实施方案》自2011年1月1日起实施。根据该方案，对配额外进口的一定数量棉花实施滑准税。对尿素、复合肥、磷酸氢二铵三种化肥的配额税率执行1%的税率。

珠海外来工积分入户  据《珠海外来务工人员积分入户实施办法》，积分满80分的外来务工人员可在2011年后每年的3-5月申请入户珠海。

禁烟  中国内地将在所有室内公共场所、室内工作场所、公共交通工具和其他可能的室外工作场所完全禁止吸烟。

亚洲杯  1月7日至1月29日，第15届亚洲杯足球赛在卡塔尔举行。

金球奖  第68届金球奖将于1月16日颁奖。

2月

分割房屋出租被禁止  《商品房屋租赁管理办法》开始施行，规定房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金；如果将原来的房间分隔成多个小间出租，将会受到最高3万元的罚款。

格莱美  2月13日，第53届格莱美大奖颁奖典礼将在洛杉矶斯台普斯体育馆举行。

美航天飞机退役  2月26日，“奋进号”执行完最后一次飞行任务后，美国航天飞机将全部退役。

奥斯卡  2月27日，第83届奥斯卡颁奖典礼举行。

3月

“两会”召开  2011年3月3日将召开政协十一届四次会议，十一届全国人大四次会议定于2011年3月5日在北京召开。

十二五计划  十二五计划，也就是第十二个五年规划，起止时间为2011-2015年。2011年3月份，全国“两会”将审议通过并付诸实施。

港交所将延长与A股重叠交易时间  3月7日，港交所将延长与A股重叠交易时间，交易时段由现在的4小时延长至5小时。

Twitter 5 周年  3月21日，社交网站Twitter迎来自己5周岁的生日。

4月

《化妆品产品技术要求规范》施行  4月1日，《化妆品产品技术要求规范》施行，化妆品产品技术除了要符合国家有关法律法规、标准规范外，还应符合其文本格式的规定。

世界园艺博览会  4月1日至10月31日，2011年世界园艺博览会将在中国西安举行。

赴台自由行  大陆游客赴台自由行可能将于清明节左右正式开放，最少1人就可以实现台湾自由行，北京、上海等城市的商务客将会是赴台自由行最先开放的对象。

玉树地震周年  4月14日，青海玉树地震迎来周年祭。

F1中国赛  4月17日，一级方程式（F1）中国大奖赛举行。

上海国际汽车展  4月21日，2011上海国际汽车展开幕，规模将超过20万平方米。

清华百年校庆  4月24日，清华大学迎来百年校庆，校方称此次校庆不花学术资金一分钱。

第六次人口普查数据公布  全国第六次人口普查主要数据将于4月底通过公报的形式对社会公布，住房空置率等人口普查主要指标有望发布。

威廉王子大婚  4月29日，英国威廉王子大婚，世纪婚礼引发全球关注。

5月

中药难关  2011年4月30日后，欧盟市场或对中国中药企业完全关闭。

戛纳电影节  5月11日，第64届戛纳电影节举行。

法网开赛  5月17日，法国网球公开赛开赛。

6月

欧佩克会议  6月2日，欧佩克将在维也纳举行会议来研究产量配额问题。

腾讯转型  腾讯掌门人马化腾前不久宣布，腾讯从即日起进入为期半年的战略转型期，并在2011年6月5日推出具体举措，改变过于依赖QQ客户端软件的发展模式。

特殊奥林匹克运动会  6月25日，第十三届世界夏季特殊奥林匹克运动会将在希腊雅典举行。

7月

建党90周年  7月1日是中国共产党成立90周年。中央党校党建部教授张希贤认为：“建党90周年这个节点，或将成为中国共产党以及中国社会的新转折点。”

“国IV”标准实施  7月1日起，全国销售的乘用车等轻型车辆必须符合国家第四阶段机动车排放标准（简称国Ⅳ标准）。

《社会保险法》施行  7月1日，《社会保险法》将施行，其中明确提出：“国家建立全国统一的个人社会保障号码。个人社会保障号码为公民身份证号码。”这将为养老保险的全国统筹奠定基础。

最苛刻的玩具法规  《欧盟玩具安全新指令》将于2011年7月20日正式实施，该指令被认为是目前世界上最严格最苛刻的玩具法规。中国的玩具厂商面临新的挑战。

8月

京沪高铁全线通车  2011年8月，京沪高铁将全线通车试运行。届时，乘坐火车从北京至上海只需要5个小时。

奥巴马50大寿  8月4日，美国总统奥巴马迎来自己的50岁生日。

世界大学生运动会  8月12日至22日，第26届世界大学生运动会将在中国深圳举行。

皇马中国赛  皇马俱乐部早前已经敲定，将在2011年8月上旬来中国踢两场商业比赛。

世界田径锦标赛  8月27日至9月4日，第13届世界田径锦标赛将在韩国大邱举行。

9月

非金融机构须申领《支付业务许可证》  按照《非金融机构支付服务管理办法》规定，包括第三方支付在内的非金融机构须在2011年9月1日前申领《支付业务许可证》，逾期未能取得许可证者将被禁止继续从事支付业务。

“9·11”十周年  9月11日，“9·11”事件10周年，美国十年来的反恐历程备受关注。

达沃斯论坛  9月12日至14日，2011年夏季达沃斯论坛将在大连举行。

世界设计大会  9月12日，2011年世界设计大会将在中国台湾台北市举办。

国际园林博览会  第八届中国国际园林博览会将于2011年9月至2012年4月在重庆举行，主题为“园林，让城市更加美好”。

10月

世界体操锦标赛  10月8日至10月16日，第43届世界体操锦标赛将在日本东京举行。

辛亥革命100周年  10月10日，辛亥革命100周年纪念。

巴黎国际汽车工业展览  2011年10月13日至10月18日，法国巴黎国际汽车工业展览将拉开序幕，此次展览预计规模达10000平方米以上。

全国城市运动会  10月16日至25日，第7届全国城市运动会将在南昌举行。

中国—东盟博览会  第八届中国—东盟博览会将于2011年10月21至26日在南宁举行。重点主题为“环保合作”，主题国为马来西亚。

11月

香港议会选举  2011年11月，中国香港特别行政区将举行区议会选举，胜出的民选区议员将有机会角逐2012年9月香港立法会选举五席新增的区议会功能组别议席。

APEC财长会议  11月10日，第18届亚太经合组织（APEC）财长会议将在美国夏威夷举行，领导人峰会将于11月12日到13日举行。

“神棍” 2011年的11月11日，这一天成了本世纪“1”最多的日子。于是，本世纪“最大的”光棍的称号，当之无愧是那些在2011年仍然单身的人，他们被戏称为“神棍”。

亚洲国际邮展  2011年11月11日至15日，第27届亚洲国际集邮展览将在无锡太湖国际会展中心举行，展览将分竞赛性和非竞赛性。

12月

增白剂禁令  卫生部拟从12月起禁用面粉增白剂。

台湾立委选举  12月10日，中国台湾地区将举行第八届立委选举。

苏联解体20周年  12月25日，苏联解体20周年。

深圳医保全覆盖  据《深圳市医药卫生体制改革近期重点实施方案（2009－2011年）》，2011年深圳将实现常住人口医保全覆盖，所有持《深圳市居住证》并符合条件的非深圳市户籍常住人员都将纳入医疗保险范围。

波兰总统：“我坠机了，郁闷啊。”林彪回复：“沙发，同楼主，悲剧。。。”金正日跟帖：“只坐火车的飘过，安全。”张作霖跟帖：“楼上sb！”

《山木总裁因强奸门而辞职》跟帖：“谁这么畜牲，连门都强奸！”

《佟大为妻子生下一女婴》跟帖：“佟大是谁啊？这么厉害！

《鸠山由纪夫宣布辞去日本首相职务》跟帖：“我老婆问我，鸠山辞职，为什么由纪夫宣布？”

很多时候，做一件事情，开始做的时候总是信心满满，会达到什么目标，自己也对将来能够达到的目标欢欣鼓舞，臆想着成功之后的情景，但是三分钟热度的事儿总是持续不断的发生，怎么才能让三分钟变成三十分钟三个月三年三十年直到目标完成甚至超出目标。

对于要做的事情的动机不强烈。从小接受的教育告诉我做事情要有坚持不懈的毅力，但是我发现除了少部分毅力非凡的人能够常年不懈的像苦行僧一般的修行，大部分人对于做某一件事情的热情总是会随着时间的推移而降低，即使是有再崇高的理想、再伟大的抱负来支撑。而对于一些自己意愿非常强烈的事情，往往都能克服困难完成。比如最简单的以前看到的说一个总是赖床的孩子因为爸爸妈妈要带他去游乐园这天一大清早早早起了床洗漱完毕等待出门。还有我们发现很多罪犯在某方面的知识和能力远远超过某些所谓的砖家，因为他们实施犯罪，或者为了出名或者为了巨额利润，这些强烈的动机给了他们强大的动力。曾经听说有的人甚至为了能看懂韩剧或者跟偶像交流互动，自学韩语或者英语达到很高的水平。再比如说我自己，几乎不错过任何的阿森纳的比赛，即使比赛在深夜或者凌晨，我也总是能准时醒来，而其他时候我总是说要早点起床，但是却往往错过闹钟。

要让自己的计划能够完成，就要有完成计划的强烈动机。这会让人不由自主的被推动，这是完成计划的最大动力。
拖延。拖延是完成计划的最大杀手，遗憾的是我的计划很多都被他杀死，人总是会给自己找各种各样的借口。做事情不容易，给自己找个借口有什么难的。这个事情等一下再做，那个事情今天没时间了，明天再说吧，这个时间太紧，我想做得好一点，等下慢慢做吧。这样的结果不用想也知道是什么了。

拖延还有时候是对于结果的拖延，计划要在一定事件内完成的事情，做了一会发现时间有点紧，就给自己放松时间，想延长完成的时间，这样的结果就是往往被无限期拖延。尽力在计划的时间内完成，不给自己拖延的机会。
懒惰。懒惰是拖延的一个借口，要么是今天很累了，要么是身体不舒服啊。这些借口我甚至想想都对我自己觉得恶心。

自己释放压力。压力就是动力，在某种程度上是完全正确的。没有时间紧迫的压力，没有来自于外部各方面的压力，动力难免不足。所谓乱世出英雄，也未必不是客观时代的压迫所造成的。压力让人挖掘自己最大的潜能，利用所有的资源，而且让人没办法再去找不能做到的借口。

同时自己还要给自己加压，这是很有必要的。

当然，我们接受的教育里还有一条叫外部通过内部来起作用，外部客观条件的确是需要自己一定的意志力。早晨上的闹钟再响，的确是把我吵醒了，但我一伸手把它关掉了。第二天我把闹钟放在三米之外，结果我被闹钟闹醒了，爬起来把闹钟关掉继续睡。还得唤醒自己身体内的闹钟。

昨天晚上出去跑步，两个月前在路边露宿的人已经不见身影，很好很好，尽管我还呼吸着污浊的空气。

民众的诉求已经很低了，可是空气中不详的味道却越来越重。

手把手教你买房子（验收篇）
验房、收房要仔细 看合同或房屋质量是否有变动
购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。
即 使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠 纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新 规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力。
牢记新房验收15招 保修期从交付之日起计算
那么，新房入住前，如果没有专家的陪同，普通购房者该怎样自己验房呢？北京市房屋修建工程监督站的高级工程师给记者做了详细的讲解。
第1招：看“备案”留“两书”
新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
2006年1月1日起，本市所有新建住宅竣工时，都要进行一户一验，并出具《住宅工程质量分户验收表》。住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。
第2招：卫生间不渗不存
检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。
检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
第3招：门窗灵活严又亮
试 试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝， 为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。
第4招：轻敲各面听空裂
墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
第5招：顶层住户查渗雨
如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
第6招：阳台裂缝危险大
一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
第7招：保温不好墙滴水
冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
第8招：大开龙头查漏堵
上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
第9招：暖气支管有坡度
暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。
第10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
第11招：拉闸断电不可少
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否能完全控制各分支线路。
第12招：保险插座护幼童
为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。
第13招：卫生间插座规矩多
卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?熏卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?熏洗手盆的上方不应有插座。
第14招：厨卫紧临通风道
厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。
第15招：开关接口拉一拉
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：
第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；
第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；
第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；
第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
律师指点 室内空气不合格也可拒绝收房
大成律师事务所吴建中律师告诉记者，在收房过程中，如发现房屋质量问题，应分别情况作不同的处理。如果是房屋主体结构不合格或者室内空气质量不合格(特别是精装修房屋)的，业主有权拒绝收房，并要求开发商退房并赔偿损失。
而其他质量问题的处理方式，一般在合同中均有约定，大体上分为先修复再交房和先收房再修复两种。如果在购房时选择了后者，则业主就不能以房屋存在质量问题拒绝收房，只能在收房后要求开发商进行修复。
此 类质量问题又可分为两种，一是不影响装修施工或入住的一般性质量问题，二是影响装修和入住的严重质量问题，如漏水、墙体开裂、精装修严重不合格等。无论何 种情况，业主都需要在与开发商及物业签署房屋验收交接单时，把需要修复的质量问题确认下来，并明确修复的期限。由于集中交房期间问题比较多，业主要主动地 多与开发商、物业联系，督促其尽快修复，不要等待。
对于严重影响业主装修或入住的质量问题，如果开发商拖延修复，给业主造成损失的，业主有权依法索赔，但要注意搜集和保留好证据。此外，对于较严重的问题，业主可以要求在修复前先制定修复方案，并经原设计单位或其他有专业资质的单位进行鉴定、认可。
贴心提醒 新房保修期从交付之日起计算
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。
房 屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为 主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。并且，《住宅质量保证书》中有五项内容必须在住宅单元入口进行公示，公示期不得少于6个月。另外，住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。
住宅质量保修正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期
1.屋面防水3年；
2.墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
3.墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
4.地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
5.门窗翘裂、五金件损坏1年；
6.管道堵塞2个月；
7.供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
8.卫生洁具1年；
9.灯具、电器开关6个月；
10.其他部位、部件保修期，由房地产开发企业与用户自行约定。
备注：住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。
1、怎样认定房屋质量不合格
根据《解释》第12条和第13条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。
主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。
所 谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正 常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能 因此要求退房。
专家从房屋质量、公共设施、材料等谈验房
商品房质量是当前投诉较多的纠纷。为帮助消费者顺利收楼，给大家讲讲收房的要点。
免除收房伤痛从签合同开始
为避免出现房屋质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险控制在前期。
签合同时应明确各有关细节，包括收楼时间，收楼程序(如先验楼，无异议后再收等)；验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准(面积、地面、 厨厕等等)，最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。同时注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做 法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中有无标注不明或易成歧义的条款陷阱，免除收楼时的麻烦。
切记查看“三书一证一表”
“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。
根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。
业主一旦签了有关文件，就视为对楼宇质量的认可。因此，专家提醒，收楼前千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一 致，只有证件齐全了，你才能签署人住单，收楼。但时下不少发展商交楼时，大多未能出具完整的文件，若买家确实想收楼的，验收过《住宅质量保证书》，有关部 门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保具备居住条件的，亦可收楼。
先验房后收楼
先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批条，让业主到物 业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现货不对板，申诉起来也软弱无力——负责任的发展商会积极善后，无良的则会实施“拖字诀”，让买家劳心劳力，这对买 家来说是不公平的。
为避免出现这种情况，买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼，另一方面如合同已成事实，则可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
2、商品房验房细则
答： 开发商在为业主办理入住手续时竟然是“无证可依”!一番调查下来，不禁为那些即将办理入住手续的业主捏了一把汗。如此看来，要想日后麻烦少，只有靠业主自 己把好“验房关”了。在请教了一些专业人士后，他们提醒购房者在办理人住手续时要加倍小心，不要草草看房，轻易签字，以致装修人住后发现问题时开发商找借 口推诿责任。验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等，便于测量、记录、取证，主要应检查以下内容：
1、 检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行 的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。其次要 看露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房 屋，购买者一定不能抱侥幸心理。
2、检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
3、 检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨 房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天 再来察看是否会渗漏。
4、供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果。
5、检查卫生间的排水情况。看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用。
6、测量房间的层高是否达到要求。建筑层高为2．8米，实际高度不能低于2．6米，层高3米的实际高度不能低于2．75米，住宅层高不能低于2．8米。
7、所用的材料是否是当初承诺的品牌。
法 律界人士还提醒购房者：在办理人住手续时，应要求开发商提供该房产项目的竣工验收备案表，并查看所购的房屋是否在该表的范围内；购房人要仔细验收房屋，确 信没有质量问题再办理人住手续；如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑商，要求其对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该 问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也无 法正常居住，就可直接找开发商提出
解除合同并赔偿损失。如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房入的请求。
精 装修房屋如出现质量问题，也可按上述办法解决。因房屋的许多地方都被装修掩盖了，不易发现问题，在办理入住手续时，最好找一些专业人员查看，还要注意使用 的装修材料和当初合同约定的是否一致。在入住以后，如果出现质量问题，不管是房屋本身还是装修部分，只要在保修期内，都可以找开发商解决。
3、如何对所购商品房进行面积验收？
答：房屋面积直接关系到购房者的切身利益，如何知道房屋销售面积多了还是少了，如何计算房屋的销售面积呢?
按照国家质量技术监督局1998年12月22日批准实施的国家计量技术规范0JFl058—1998)《商品房销售面积测算与计算》的规定，商品房销售面积以建筑面积计算。建筑面积是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
套 内建筑面积。指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积，按房屋的内墙线水平投影计算。套内墙体面积包括本套独用墙体面积和套与套之间的分隔墙的一半面 积。套内阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影，套内有多个阳台的，全部计算。该技术规范没有区分开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式 阳台。按照有关规定，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。
共有建筑面积。指各产权人共有占有或共同使用的建筑面积，由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公用门厅和过道、地下室、值班警卫室，以及其他功能上为整幢建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不计入公用建筑面积部 分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
购房者单靠自身力量要测量、计算公(共)用建筑面积及本套应分摊的共有建筑面积是相当困难的，但可以测算本套套内建筑面积。如果套内建筑面积与合同约定的面积或开发商出示的测绘报告显示的面积出入过大，应向测绘机构问明原因或要求复测。
4、如何对房屋质量进行工程验收？
答：室内工程验收应把握以下几点
一、房屋结构
如何对房屋质量进行工程验收
结 构是房屋的骨架，其质量好坏至关重要，但实践中却因其验收的难度而被购房者所忽视或放弃。购房者可要求开发商出示建设工程质量监督站对楼宇结构工程的验收报告，注意报告标明的质量等级是合格还是优良、优质；如果是不合格，说明该房屋不能居住。如有可能，购房者还应了解钢材的材质、规格、水泥的标号，木材的 等级及砖块的宽实等。此外，还需把握以下几点：
——是否有钢筋外露；
——墙壁是否有裂缝，墙面是否渗水；
——承重墙、梁、柱是否符合设计规范。
二、平面布局
对照购房合同中的房屋平面图，检查房间的结构是否与图纸一致，房间的面积、跨度、长宽是否合理；卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理；门窗位置、是否过于曲折，是否影响家具的摆放。
三、层高
住 宅层高较理想的高度应在2.8米—3.2米之间。层高过低就会给人压抑感，通风、采光也受影响；层高过高固然舒适，但建设成本和土地成本都高，房价也会相 应提高。按规定：卧室、起居室净高不应低于2.5米，屋高不应抵于2.8米。如果购房合同对层高或净高有约定的，应符合约定。
四、地板楼板
这一点往往不为购房者重视。楼板的厚度、单位面积的荷载量，应当是验收房屋的重点之安全的要求，也为家庭装修、选配家居设施提供了重要参数。
五、墙体
这不仅是墙面是否有裂缝，是否有水淋痕迹，是否有墙皮脱落、起鼓，墙面是否平整。更重要的是，墙身是否笔直，有无倾斜。
六、通风采光
现代住宅设计一般要求户户有窗，间间敞亮。卫生间、厨房更应开窗，这才能保证采光和通风，有利于健康，有利于提高居住品质。
七、卫浴工程
卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准；卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符；上水、排水是否通畅；是否有裂痕、渗水现象；地面是否防滑；开窗的通风采光效果如何，如无窗，是否有排气扇；是否有装修，如无装修，各种管线是否排放到位，便于装修。
八、厨房工程
厨 房的面积、尺寸是否与合同相符，装修标准是否与合同相符，地面是否防滑，墙身有无1.5米以上的瓷砖，灶台高度是否合适，灶具安全性如何，脱排油烟机效果 如何，热水器品牌、规格是否达到约定标准，管道线路是否通畅，整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基本功能。如果没有装修，是否把各种管道、线路、插口位 置预留好。
九、水电工程
上水、下水管道、门阀材质如何，大小开关是否正常；卫生间、厨房上、下水是否通畅；用电线路排是否合
理、安全、方便、开关、灯座、插座是否正常通电，灯具安装是否牢靠，能否正常使用。
十、门窗工程
分户门是否牢固，安全，有无防盗功能，如果没有，能否安装防盗门；门的厚度，材质和规格、密封性如何；窗子的材质、规格与厚度，玻璃的品种与厚度是否安全，窗子的开关是否灵巧、方便、密封性如何。以上是否符合合同规定标准。
十一、私密性
检查阳台、厨房、卫生间、卧室能否被外部窥视，卫生间的窗不得直对楼梯间，门不能直对起居室，居室门窗勿与邻居卫生间的门窗相对，墙壁的隔音效果如何。一般来说，外墙、分户墙、楼板的空气隔声标准，计权隔声量应大于等于45分贝。
十二、安全性
煤气管、避雷装置等垂直管线不能安装在临近阳台或窗的部位；非封闭阳台是否与公用走道接近，有无翻越可能。
十三、电信设备
电话线、电脑网络线、闭路电视线、卫星天线是否到户，接插口是否预留，分布是否合理，每套有无对讲设备。
5、公共设施验收标准
答：对公共设施进行验收应把握以下几点：
一、楼梯
标准楼梯角度应适中，转向处设有平台供休息；楼梯高度也应注意：阶高在22厘米上下，阶面在15厘米以上，角度为45度；楼梯应设扶手。公用走道和楼梯应符合消防要求。
二、电梯
电梯数、品牌、制造商、型号、承载量、升降速度；电梯是自动还是专人操作，有无紧急呼救系统，有无监视系统，有无应急疏散系统，是全天候运行还是分时段运行。
三、供水工程
公 共供水是否正常，水压和水流量，水质是否达到饮用水标准，是否经过特殊净化处理(如果售房合同有承诺)，是否24小时供应热水(如果事前有书面承诺)。多 层住宅不宜采用水箱给水方式，而应采用地压式供水。高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。供水管道是采用铁管(易锈蚀)，还是采用清洁卫生的PVC和 UPVC管。
四、供电工程
公共供电是否正常，有无双路供电，是否会出现限电时间，电压是否稳定，电表系统工作是否正常，电表有无抄数。
五、供气工程
供气的种类(煤气、天然气、液化气)和方式(管道、罐装)，供气容量大小，管道、计量是否正常，气表有无抄数记录。
六、停车场地
有无专用停放非机动车和机动车的场地，容量大小；有无必要的安全防护，是否与合同约定一致。
七、公共绿地
小区公共绿地面积和绿化率是否达到了政府规定的最低标准(30％)，或合同、广告承诺的标准。必要时可要求开发商出示建设工程竣工规划验收合格证明，查看证明中核定的数据。
八、其他公共设施
有些开发商在合同或销售广告中承诺有网球场、游泳池、健身房、会所、下沉式音乐广场等，交房时是否兑现；承诺的智能化安全保卫系统是否有着落，有无中央监控、信息采集、预警系统，有无24小时保安。
九、房屋间距
房屋间距对通风、采光影响很大，所交房屋是否符合政府规划间距要求。
十、验收记录和房屋交接
购房者对以上内容一一验收，逐一记录，符合政府规定和合同约定的，通过验收；存在问题的，作好记录，限期整改，不能整改的，应给予经济补偿；问题严重，对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开发商相应责任，甚至退房。
手把手教你买房子（入住篇）
办理房屋产权证流程以及准备材料
1.产权人需准备资料：
商品房买卖契约正本；
购房发票复印件产权人身份证复印件（无身份证者需提供有效身份证件复印件，年满十八岁以下需提供户口本复印件）；契税发票上报联；物业维修基金缴款凭证第二联。
2.开发公司需准备资料：商品房销售许可证复印件或商品房交易代码；商品房登记备案证复印件或商品房交易代码；竣工验收报告复印件或商品房交易代码授权委托书。
3.办证须知：产权人带全资料到房管局办理，交纳相应的住房交易产权登记费。
房屋产权证办理流程
（1） 登记收件。产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件；经审查符合登记条件的，予以收件。即接受申请书，收存需要进一步审查的有关证明、证件。
（2）勘丈绘图。它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分丘平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。
（3）产权审查。对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。
产 权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证 件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。
需要说明的是，这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查，是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查。
（4）绘制权证。对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。
（5）收费发证。它是产权登记发证工作的最后程序，要求把应收的登记费收缴入库，把应发出的权证发放到所有权人手中。
发放产权证前，必须全面检查应发放的权证有无差错，是否已交纳契税。
个人购买商品房，办理房产证应当向登记机关提交：
1、购房合同（正本）；
2、购买发票（原件）；
3、竣工决算书（原件）；
4、个人身份证及复印件。
必须本人亲自到场办理，如果委托他人办理须提供经过公正的委托书。
二、单位购买商品房，办理房产证需持：
1、购房合同（正本）；
2、购买发票（复印件）；
3、竣工决算书（原件）；
4、单位介绍信（同时还需注明单位性质、委托何人前来办理）；
5、《住房质量保证书》、《住房使用说明书》。
办理产权登记以及产权证在使用中常出现的问题
买 房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得《房屋所有权证》（即房屋产权证明文件）后，你对房屋的 所有权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记，可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。若发现产权问题，可及时通过法律向卖方索赔。
请注意，在产权登记过程中，有些手续需要卖方协助办理，这一条必须在合同中列明。产权登记费用，一般由买方承担。
若您买的是商品房，则按有关规定，开发商在交房时应向房管局做好商品房竣工产权总登记，并在领取《竣工验收证书》后的5个月内为购房者申办房地产证。
产权证在使用过程中常出现的法律问题
什么是房地产产权？
城 市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。房地产产权具有绝对性和排他性。绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配 权，以及从而享有的利益，排地性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。
房地产产权是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利。所谓占有，是合法取得和拥有的意思。它是指事实上对房地产的控制和支配。占有是房地产产权的基本内容，占有房地产的可以是所有者本身，也可以是非所有者通过合法手续对房地产的占有。
所谓使用，是指房地产的占有者按照房屋的性能及使用价值对房屋合理地加以利用。房地产的权属所有人可以自己行使使用权，如自住、自用等；也可以依一定的条件把房地产的使用权转让给他人，如出租、出借、抵押等。
房 地产的使用权和占有权是密不可分的，没有占有权，使用权就失去了存在的基础，而使用权又可以从所有权中分离出来，即有使用权不一定就有所有权，但却一定有 占有权。所谓收益，是指房地产所有权人按照法律规定，从履行权利义务关系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地产收益是房地产所有权的内在固有的要 求，它是所有权实现的重要途径之一。所谓处分，是指房屋所有权人在法律允许的范围内，根据自己的意志，对房地产进行处置的权利如依法对自己所有的房地产出 售、赠与、变换等。
一、遗失《房地产证》如何申请补领
《房地产证》毁灭或遗失的，权利人应声明遗失，并向房地产所在地的房地产管理部门报失，申请补发。登记机关收到申请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在《房地产证》上注明″补发″字样。申请补发《房地产证》需提交如下材料：
（一）刊登公告声明的报纸；
（二）身份证明；
（三）补发《房地产证》申请书
二、如何识别房产证的真伪
建设部决定在2002年1月1日实施《城市房屋权属登记管理办法》的同时，在全国启用新的统一印制的房屋权属证。那么，新证与旧的权属证书有什么不同？怎样才能较好地识别房屋权属证书的真伪？
1：格式内容不一样。我国的产权登记始于解放初期，权证由各地印制，格式内容并不统一。尽管1987年建设部统一过全国房屋权属证书样式，但目前证书格式内容仍不统一。有建设部式样的，有改造建设部式样的，有自行印制的，有本式的，也有一张纸的。
2：印制质量不一致。有大厂精工印制的，也有街道小厂粗制滥造的，所用纸张质地更是差别甚大。
3：没有任何防伪措施。
4：发证机关极不规范，有的叫政府，有的叫房地产管理局，有的叫房管处、所、站，因此，所用印章也不规范，不统一。
新 的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统 一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制，这就有效地保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。权证印制质量上乘，封面为红色（他项权证为 蓝色，印有金色国徽。材料为进口护照面料，内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。且增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等，规范了发证机关和 用印。
根据上述新旧权属证的不同和新证的特点，我们对权属证书的真伪就不难区别了。
首先，应该按照以上新证的特点从总体看它的印制质量较高。
由于新证是独家按照专门工艺和选用专门材料印制，它的质地和印制质量非一般可比。大体印制精良者为真，印制粗糙者为伪。这是从感官上区分。当然，最重要，最本质的辨别方法是把握新证的特点和防伪功能。主要有以下几个方面。
1：建房注册号
由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市（县）发证机关进行了注册登记，并予以编号。那么在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。
2： 发证机关（盖章）
这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市（县）的房地产管理局（房产管理局或市（县）人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，他们发的权证都属于非法，无效的；二是所盖印章均系机器套印，印迹清晰，干净，均匀，手工盖印是不可比的。
3： 团花
在封面里页有由土红，翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。
4： 花边
首页，即发证机关盖章页有上下等宽，对称，左右等宽，对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻，清晰。
5： 暗印，水印
所用纸张为印钞纸，浅粉底色，等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水和房屋
6：编号
在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连续的。
7：发证编号
即首页花边框内上端由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册，档案记载相一致。
按照上述权证的特点和防伪功能，进行综合审查考虑，你手中的房屋权属证书的真伪就不难识别了。
住宅小区物业管理内容及费用的基本构成
一、住宅小区物业管理的内容
包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。
二、住宅小区物业管理的对象
住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理，不是限制他们的人身自由，而是管理他们在小区居住时的部分行为。
三、住宅小区居住设施管理
住 宅小区物业管理公司根椐物业管理合同，只负责住宅小区房屋及附属设施、设备的管理。管理重点在共有部分。住宅小区的房屋使用过程中有自然或人为损害，有使 用过程中产权人与使用人、不同产权人之间及房屋中设备和与公用设备之间等因使用关系而产生的各种需要调节、管理的多种环节。
住宅小区的公共设施，管理是受各系统市政部门所有者的委托，代管各系统的运行状况及运行结果，代缴各种有关费用。
四、居住环境管理
住宅小区物业管理的自然环境管理，是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生，对人为环境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境，维护是一种环境秩序。
住宅小区自然环境是客观存在的，不能人为创造，也很难改造。只能对现有环境进行有效的了解和监测，及时纳入物业管理公司管理档案
物业管理费用的基本构成
1、管理费:用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；
2、房屋设备运行费:用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用:
3、保洁费:用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；
4、保安费:用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；
5、维修费:用于物业维修服务所需的费用。
物业问题矛盾的产生的根源以及物业的标准
随 着住宅小区的不断涌现，许多物业纠纷也开始逐步增多起来，以前有关物业立法已经不能适应；一些新的问题、业主与物业公司之间，业主与业主之间，业主与开发 商以及业主与政府之间暴露出来，这就是产生物业纠纷的原因，是商品房投诉中的热点，其中最主要的是物业管理服务收费，特别是普通居住小区物业管理服务收费 的问题，更成了人们议论的焦点。
1、物业问题矛盾的产生
1.1 物业收费
物 业收费问题一直是大家经常谈话的老话题了，但收费到底应是多少？依据的法规是什么？怎样制止乱收费？至今没有一个明确的说法，因收费不合理而引发的冲突是 事例屡见不鲜，这又主要集中在两方面，一是乱收费，另一个是不收费，物业公司这方面主要是业主欠物业管理费用的比较严重，比如拆迁户，对拆迁安置不满意造 成不交或者少交物业费，有的因车辆丢失不交保安费，低层住户不交电梯费，二次加压费等，另一方面：业主方面主要是认为管理服务不到位，不规范，小区环境 脏、乱、差、收费不合理，乱收费、多收费的现象时有发生，物业管理没有标准可循。
1.2 质价不符是问题的根源
物 业收费应是优质优价，按质论价，而不应是统一不变的，如果是统一不变的则体现不出服务的差别性和收费的差别性，应该在不同的范围内实施标准的量化与质化， 从而体现质价比的合理性，公平竞争的原则性，现在我国的物业管理企业多数为原来的房地产公司分立出来的，或是从房管部门转制而来的，体制转轨的过程是急促 的，被动的，固而产生物业管理企业规模小，管理成本居高不下，经营效益也比较差，从而不具备应有的实力和资格，更缺乏必要的设备管理人才。这样就造成管理 不到位，上门服务不及时，冬季供暖不足等问题，以及物业管理人员素质较低，服务态度低劣，不菲的收费业主当然不满意，矛盾也由此而产生，并不是说价格降低 了矛盾就减少了，而应从根本上即体制上、市场调节、企业规范等再度来考虑，首先通过立法来规范目前鱼龙混杂的物业市场，再通过招标等市场调节手段进行优胜 劣汰的选择，在商品住宅买卖之前，即进行物业服务方面的沟通，确定买房子并不只是买个成品，而是包括买卖之后的延伸服务的理念，这样即可减少因买卖房产时 对以后物业管理方面关注较少而埋下的隐患，又可对房地产商方面提出更高的要求，从而对其进行约束。
1.3 业主有偿付费观念未形成
从 业主方面讲，享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，长期计划经济下的观念根深蒂固，现在随着住房商品化，房屋的维护保养成了业主自己事情，原由国家 或单位支付的职工福利部分，现由自己承担，人们对此观念还不能从根本上转弯过来，把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。
1.4 法律不健全，处理纠纷无法可依
我国目前远没有一部关于物业管理的专门法律、法规，只在民法中有相邻纠纷处理的浅之又浅的几条，这已无法适应当前社会发展的要求。
2、物业的标准
物 业管理是一项以服务宗旨，以管理体现服务的工作，作为业主都希望请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务，而这优质服务笔者认为主要体现在以下 几个方面：①服务态度的热情、物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”的原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主，客 户热情服务，做到行为、礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵守条约，衣冠整洁，动作雅观等。②服务设备完好，硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条 件，物业管理中的房屋建筑、机器设备、卫生设备、通讯设备、交通工具等、对这些设备要始终处于完好状态，保证使用的正常。③服务技能的娴熟，服务技能是物 业管理从业人员在服务管理中应掌握和具备的基本功，应当具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的制安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业 知识。④服务方式灵活，物业管理除了做到规范管理，依法管理外，还应设身处地地为业主，客户着想，努力为业主，客户提供各种灵活的服务方式，尽可能简化各 种办事手续，营业时间方面给业主，客户提供方便。⑤服务收费合理，物业管理属有偿服务行为，物业管理公司制定的综合服务收费标准，政府应给予明确规定，物 业管理公司所开展的特约服务，便民服务也应满足业户，客户的要求与目的，不可乱收费，或多收费少服务。⑥服务制度健全，制定并健全物业管理制度，形成一整 套规范，系统，科学的服务制度，以确保为业户提供稳定的服务。⑦服务效率的迅速，服务效率是向业主，客户服务的时限，管理公司应尽量提高员工的素质，减少 工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。
总而言之，物业公司要从业主的利益出发来确定自己的位置，这样才能使自己立足于市场，如果是房地产开发商分离出的物业部门可以有利于形成与推广良好的企业形 象，提高房屋销售价格，加快销售进度，同时良好的物业管理能够使物业发挥最大的使用效能，达到增值保值的作用，反之则将直接影响物业的使用效果和使用寿 命。
家庭装饰也是工程质量检验中的重点问题
家庭装饰是室内装饰工程的一个重要组成部分。随着人们生活水平的逐年提高，家庭装饰工程的造价与档次也越来越高，与此同时，其工程质量也暴露出了越来越多的 共性问题。如何发现解决这些共性问题，科学地检验家庭装饰工程的质量，切实维护好业主的利益，已引起了有关管理部门和广大消费者的共同关注。
进 入上个世纪九十年代以来，随着装饰行业的日益成熟壮大，建设部及有关部门相继出台了一系列装饰工程质量验收的标准和规定，比较重要的有《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》等，这些标准和规定大多针对公共装饰工程，放到家庭装饰中去，必然有些不易操作的问题。尽管也有一些针对家庭装饰工程的规范要求，但有时又因专业术语过多，而老百姓又缺乏这方面的知识，给检验具体工程质量的时候带来麻烦。本人曾经多年从事装饰设计工作， 近来又从事装饰行业的管理工作，在如何检验家庭装饰质量方面有一些自己的观点和经验，在这里简要作以陈述，与大家共同探讨一下家庭装饰工程质量检验中的重 点问题。
家 庭装饰因其大多是要在一个有限的空间内完成吃、喝、拉、撒、睡的功能设计的特点，所以较之于公共装饰工程有其较为明显的共性问题。对这些共性问题，一般从 两个角度去看，其一是从工艺程序角度，其二是从组成房间的不同部位来看。前者比较适合跟踪式检查，要求业主和有关质量监理人员有足够的时间，而后者适用于 大多数工程，更能全面客观地检验工程成品的质量。
1、按工艺程序检验
从工程施工过程当中涉及到的工艺程序顺序看主要表现在以下四个方面：一是隐蔽工程；二是基层龙骨、衬板项目；三是饰面项目；四是瓷砖、理石粘贴和五金玻璃等工程项目。
1、1、 隐蔽工程
主 要是土建改造、水电管线的布排等方面的检验。要注意作好隐蔽工程的验收记录。如涉及到墙体等建筑结构改变，要查看由原建筑设计部门提出变更设计的图纸是否 和实际工程吻合。水电管线的规格要重点检验，如达不到使用要求的，则一律返工。一个家装工程的安全隐患往往源自隐蔽工程的质量。
1、2、 基层龙骨、衬板项目
主要包括材料的材质、规格、尺寸、等级以及制作工艺的水平。木龙骨和衬板要做防火、防腐处理。木龙骨间距一般为 300毫米。吊杆间距多为1000毫米。金属吊杆和吊件要做防锈处理。
1、3、 饰面项目
主 要包括饰面材料本身的材质、色差、等级以及油漆的工程质量。这部分重点要检查相关材料的环保指数，要对材料的检验报告认真查阅，对有疑义的材料要做检测。 相临的饰面要颜色一致。清漆涂饰类要注意棕眼刮平、木纹清晰，光泽均匀、一致、光滑，无刷纹。色漆类同清漆类基本相同，唯一不同的是没有木纹。
1、4、瓷砖、理石粘贴和五金玻璃
这 里要注意粘贴是否有空鼓，表面是否平整一致等问题。瓷砖或理石表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及 施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。五金、玻璃表面要干净无污染、无划痕。五金件不能有锈斑。
2、按部位分类检验
家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。
2、1、吊顶工程
吊 顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不 平。如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC 扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。
2、2、地面工程
主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。
2、2、1、木地板
木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。
2、2、2、地面砖及花岗石
地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。
2、3、墙面工程
主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。
2、3、1、壁纸
壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。
2、3、2、涂料
墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。
2、3、3瓷砖、马赛克墙面
该 类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。 饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。
2、4、细木制品
主 要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现 象。表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在 两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。
在 实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工 程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。
2、按部位分类检验
家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。
2、1、吊顶工程
吊 顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不 平。如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC 扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。
2、2、地面工程
主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。
2、2、1、木地板
木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。
2、2、2、地面砖及花岗石
地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。
2、3、墙面工程
主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。
2、3、1、壁纸
壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。
2、3、2、涂料
墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。
2、3、3瓷砖、马赛克墙面
该 类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。 饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。
2、4、细木制品
主 要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现 象。表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在 两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。
在 实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工 程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。
2、按部位分类检验
家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。
2、1、吊顶工程
吊 顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不 平。如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC 扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。
2、2、地面工程
主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。
2、2、1、木地板
木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。
2、2、2、地面砖及花岗石
地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。
2、3、墙面工程
主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。
2、3、1、壁纸
壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。
2、3、2、涂料
墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。
2、3、3瓷砖、马赛克墙面
该 类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。 饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。
2、4、细木制品
主 要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现 象。表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在 两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。
在 实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工 程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。
新房装修的11条禁忌 应多花时间布置自己的小窝
一、忌仓促上马
一 些人有了新居后，急于入住。他们便匆匆忙忙找了一个装饰公司，要求对方在十天半月就要交工。至于房间的设计、装饰材料的选用，这些户主心里并没有仔细考 虑。由此可能出现这些问题：匆忙选择的装饰公司不能尽如人意，设计、施工水平没能达到要求。因此在装修之前，您不要太匆忙，要留出一段时间好好考虑房间的 设计和装饰材料的选择，以及用一段时间去选择一家合格的装饰公司。
二、忌“胸无全局”
在装修之前，您应该对房间的装饰风格、所使用的装饰材料、家具的选择和大致的摆放位置以及装修的预算等心里有数。切忌对这些没有考虑、全凭一时好恶，对于房间装饰没有通盘考虑。这样往往会出现家具与装饰风格不相符合。
三、忌“缺少变化”
虽然说一套住宅应该统一在一种装饰风格下，但每个房间都有不同的功用，居住者也不一样。所以切忌在所有的房间中都采用一种装饰风格，使用同样的装饰材料。这样做只能使房间显得缺少情趣和变化。
四、忌表面的“涂脂抹粉”
从目前的建筑格局来讲，并非所有的格局都很合理，所以切忌依赖房间原有的格局，只做房间的“表面文章”。这样只能给使用者带来更多的不方便。从美学角度考虑，矩形的房间并不理想。
五、忌不分主次
有些人在装修中不分主次，对于所有空间“一视同仁”。这样装修不仅花费过多，而且往往“事倍功半”。其实整套房间的某些空间的装修可以简洁一些，凭家具和装饰品来点缀空间。
六、忌脱离文化背景
照搬画册的装饰手法，往往只能“画虎不成反类犬”，所以切忌脱离文化背景。如果房间里都是西式风格，却摆设了太师椅，就很不谐调。
七、忌脱离外部环境
如果您的居室外边十分嘈杂、纷乱，内部装修就要简洁一些；如果房间在阴面，装修是就忌用深颜色。
八、忌“无人参与”
有些消费者把装修的全过程都交给装饰公司，自己不参与一点意见。这样装修出来的房间没有一点主人爱好和性格的体现。
九、忌盲目攀比
有些人在装修时只考虑豪华程度，以致预算超支，结果不能购买与之相配的家具。
十、忌追求“一步到位”
目前大部分都希望装修“一步到位”，其实家也在“生长”，装修也要随之做小的调整。例如孩子大了，儿童间的装修和家具就要随之改换。
十一、忌生搬硬套
所有的装饰手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼凑只能给人凌乱的感觉。尤其是在装修之前，有些人喜欢去别人家“取经”，结果自己家的装修风格凌乱，不成体系。

手把手教你买房子，从买房前准备工作、选房、签订合同、贷款、到验收、入住，买房子的注意事项面面俱到，文章很长，但买房时少不了仔细研究。

文章分6部分，每页具体讲述一个部分：
1、手把手教你买房子（准备篇）
2、手把手教你买房子（选房篇）
3、手把手教你买房子（合同篇）
4、手把手教你买房子（贷款篇）
5、手把手教你买房子（验收篇）
6、手把手教你买房子（入住篇）

正文：

手把手教你买房子（准备篇）
商品房本身是一种商品，但它不同于一般的商品，因其成交过程时间长，价格高，手续繁琐等特殊性，以致买卖双方经常产生一些纠纷。究其原因主要是购房者缺乏基本购房知识。
当 然还一定要有一笔资金的支持，这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为。20万元、50万元，还是80万元、上百万元，甚至更多，这些资金的不同 准备，直接影响着您想购买物业的品质。并且对于商品房的一切相关知识您一定要做足功课。比如什么是住宅的开间、进深、层高和净高？什么是建筑容积率、建筑 密度和绿化率？等等名词解释，当然更重要的是哪些房能买，哪些房不能买。当您把这些基础信息了解全面后，您才能够真正的进入到实际看房的大军当中，所以您 将来想买到一套好房，了解这些基础知识是必不可少的。
房地产名词解释：基础知识
1. 楼盘均价：是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处咨询时会发现，用标着的“均价”来买房，往往是买不到的。那么“均价” 到底是什么呢？开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，定出要销售的小区中的销售价格，这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时，先 有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，才是根据 每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。
2.楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。
3.使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。
4.实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
5.建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
6.房屋的产权
房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。
7.印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。
1)征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。
2)税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按合同额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。
3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。
8.契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。
房地产名词解释：低层、小高层、多层、板式小高层
低 层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切 安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难 以广泛开发。
小高层： 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用 钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房 人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。
多 层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积 少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。
板式小高层：　作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。
跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
房地产名词解释：套内建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
1、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
2、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
附：房屋的共有建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
房地产名词解释：建筑面积
建 筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面 积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和 方法是：
(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的 外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。
(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。
(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。
(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。
(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。
(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：
(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。
(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。
(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。
(4)没有围护结构的屋顶水箱间。
(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。
(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。
(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。
从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。
房地产名词解释：住宅的结构有哪些形式
住宅的结构有哪些形式
住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等)，其作用是保证住宅在使用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作用力，可靠地承担起来，同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下，把所有的作用力可靠地传到地基中去。
住宅建筑的形式由于有多种多样，加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同，相应采用的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式：
(1)砖混结构住宅
砖 混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混 凝土及大部分砖墙承重的结构，又称钢筋混凝土混合结构。因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖，所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。可以这样说，砖的形 状越规则，砂浆的强度越高，灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长。
砖混结构的优点主要表现在：
①由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。
②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。
③可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。
④施工技术与施工设备简单。
⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因而在住宅建设中运用得最为普遍。
(2)砖木结构住宅
砖 木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。它 的空间分隔较方便，自重轻，并且施工工艺简单，材料也比较单一。不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛 盾。
(3)钢筋混凝土结构住宅
钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作， 墙用砖或其他材料施工建造的房屋。这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也 相应增加，室内空间分隔较自由。钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。
房地产名词解释：商品房的销售面积如何计算
商品房的销售面积如何计算
按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和
一、套内建筑面积的计算方法：
①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：
(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；
(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
下列空间不得计入公用建筑面积：
(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。
(2)作为人防工程的地下室。
公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
因此，商品房销售面积公式还可表达为：
商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)
房地产名词解释：朝向和楼层
在 中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理。因此，东南朝 向的房屋较其它朝向的房屋要好销售。因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消 费者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二三间，其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。
消费者应以主卧室朝向好或多数卧 室朝向好为评判断标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较 高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。 厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。
在南 方炎热地区，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织，是否利于风的直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”。具体的方法是看各个房的 门、窗是否在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小，底层就会由于上面建筑的遮挡，而终年不见阳光。最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照 射。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最须与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所 以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为 宜。
一般来说，一天之内阳光能射入时间２～３小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的 朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高。卫生间也以 能接受一定的阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休 息有充足的阳光。
现在多数的商品房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户，一套只有二个方向来通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向，因 此，有一半左右的房间均是朝北的。消费者在挑选时，就要看设计者是否将较次要的房间放在北向。对于点式一梯二户，一套房至少有三个面临空，因此其房间的朝 向应该都较满意。对于一梯三户，一梯四户，由于套数多，要为各户都留有一个相对较好的主朝向，故一户的朝向很难完善，有时候，会出现有较大缺陷的朝向。
低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。
大 多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。底层还有一个特点 是下水管道容易堵塞。因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立。如果底层的厕所管道、下水管道 不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看 其管道是否在一楼变粗、变大。底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好的一面，也有 不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底 层的室内时，千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能？有没有一些死角地 带等。消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。
一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。
手把手教你买房子（选房篇）
通过对自身的消费需求状况（购买能力、欲购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、物业管理、总价格、面积等）进行全面、综合的衡量与分析，初步确定一个适合自身实际需要的购房框架，然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较，确定几个备选项目。
可以通过以下几点选房：
1.网上选房——可以从房地产专业网站搜房网上，通过价格、区域等条件来搜索您最需要的房子
2.专家指点或朋友推荐——专家、朋友的意见一定不要忽视，他们一定会从亲身体验的经验当中告诉你方式方法
3.实地考察——只有实地考察，才能切身的了解到这个楼盘的交通是否便利，周边配套是否完善、小区规模是大是小等等。
教你如何看楼书
看图画
经 过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。眼下，随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美，但同时距离实际也越来越远。购房者应该注 意，楼书上的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅读，首先应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼 之间的间距是否够大，是 否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平 面图。
看方向
有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南，左西右东”的原则。通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。
看文字
销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。
看户型
过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、简陋。进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型。
目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确，既有层次感又不宜设置过多隔断墙，用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域，餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连，两者互不干扰。
住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。如卫生间的门向着厅开，私密性不强，形成主客间的尴尬。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间。厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位 置。
近年来，“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。过去由于设计的不足，主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室，造成起居室静态区域内的紊乱。同时，一旦起居室有客人，家中的所有成员都难以回避，这是在选择新居的时候应该注意避免的。
价格位置的考虑因素
价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资， 您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等）
交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用。目前被交通相对方便 。的地区是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路的居住小区。
社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。
1、居住密度及私密性
住 宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干 扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视” 现象，选择住宅时应予以注意。
2、公共建筑
居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区 内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民，远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天 都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。
3、小区绿化
居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住 区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商 会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居 住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。
4、小区布局
在居住区规划 中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅 采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底 层就不能获得有效日照。
5、小区内交通
居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。
人 车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车 尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金 是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。
户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。
位置
如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求。它通常具有下列特征：
1.城市上风上水。在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向，如北京的上风上水方向为西北方向。
2.交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障，一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等。
3.城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过1公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。
4.生活便利。步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到。
5.环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。
楼层
低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。
大 多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。底层还有一个特点 是下水管道容易堵塞。因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立。如果底层的厕所管道、下水管道 不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看 其管道是否在一楼变粗、变大。底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好的一面，也有 不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底 层的室内时，千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能？有没有一些死角地 带等。消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。
一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。
设施
业 主们都希望项目内“家园”内有一个好的环境，这是千真万确的。但业主们如果知道项目里要建公园，则会有不同意见 特别是当他们认识到，这项投资及以后的维护费用要由他们来出的话，可能更有争议。我看到有些报道说，某项目花了几千万造了什么空中花园或空中巴比伦之类的，就个人观点而言，实属不当投资。有人会说我土老帽，其实不全是这么回事。一个好的家园，环境应该是干净、整洁、方便，有树、有花、有草，车、人各行其 道，访客停车方便。
另外，园林建设还可以发挥业主的积极性，如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出的花园内种树、种花、种草，不仅可 以美化环境，突出个性，而且不用花开发商和以后的物业管理一分钱。总之，环境绿化实属必要，但实在没有必要投资搞华而不实的公园式的园林，特别是投资巨 大，维护费用很大的园林，这一点，买房者在选房需引起重视。
至于会所，当然是很必要的，高档社区更少不了。但是，会所体量应与项目大小相匹 配，也就是利用率和维护费用的问题。另外，会所内容也很重要。我个人觉得，除其他设施外，有两样设施必不可少，特别是对高档家园而言：一是健身设施，包括健身器械室，还有可用于健美操等的室内空间；二是室内游泳池。成功的业主都十分注重锻炼，至少每周二至三次或更多，越是“新新人类”越是如此，这是健康的生活方式。其他的可视需要和预期利用率加以考虑。本人看到有的会所搞什么棋牌室，个人认为不当，搓麻当然可以，但不是健康的生活方式，如要搓，可以到家里去，不必要会所用大家的钱来建棋牌室，毕竟高档社区应该倡导健康生活方式，这和今后社区的环境直接相关。
判断开发商实力及楼盘自身素质
看楼要综合考虑楼盘各方面的情况，一般有以下几点:
第一，开发商的实力：有实力的发展商在开发楼盘时，处处为客户着想，往往精益求精，推出精品楼盘。
1、开发商以往的业绩；2、项目总开发量和开工量。这点非常重要。试想一下，一个总建筑面积为60万平方米的大项目，可是首期只开工两懂楼，这样的开发商是有实力吗？3、市场占有率，像万科这样的企业，同期开工的项目较多，市场占有率非常高，如果没有一定的实力是很难应付的；4、工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。
第二，楼盘的合法性：对楼盘的用地、规划等进行审查，看楼盘是否符合国家规定，重点是要看楼盘有没有“七证”，是否属商品房;
第三，楼盘的自身素质：
1、是否渗水。不但要看选购单位的屋顶是否漏水，还要看楼下单位的屋顶是否漏水。
2、噪音、照明。噪音和照明在白天很难看出情况如果，需要晚上去看，去实地考察。
3、楼内垂直交通。对高层电梯而言看其配备的电梯质量如何，安全通道是否畅通。
4、结构。一套房建成之后，建筑格局很难改变，要想得到最佳的使用效果，一开始就得选择合理的格局。
5、其他细节。看窗沿、墙角、天花等做工是否仔细，水、电等配件是否安装到位等。
第四，用户的口碑。向住户附近的居民、物业管理人员咨询，看楼盘的物业管理，治安善如何，楼宇有无法法律纠纷等。
怎么考察施工现场？
在查看房屋的内部时，您要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准，装修质量，房屋的附属设施是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，以及内部设计是否合理等方面进行仔细地考察。
此外，在对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。
买房经验丰富的人士还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。对一些无法实地考察到的情况，要向售楼人员了解，同时，也要多方面打听相关的信息。

手把手教你买房子（合同篇）
选定项目后，交订金前，最好向房地产行业的律师或懂行的朋友咨询一下签订合同时应注意的问题，如有条件最好聘请一位房地产专职律师代为办理，从而确保购房后万一与开发商产生纠纷时不至于太被动。
做好上述准备后，去售楼处交订金，并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。（这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”及相关文件）。
购买现房的注意事项
下面说说购买现房应注意的事项：
一、注意房地产开发企业出售商品房的条件
2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容
（一）当事人名称或者姓名和住所;
（二）商品房基本情况；
（三）商品房销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理：
1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；
2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人 不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权 归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款 由房地产开发企业双倍返还买受人。
签订认购书流程
签定流程
你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金， 发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。
认购书主要内容包括：
1.认购物业；
2.房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；
3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；
4.认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。
在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。
签订购房合同流程及注意事项
签定合同
签 订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和”五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房, 根据规定，发展商已经不需要再办理”销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子？一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。
在合同中，买房人必须要把全部有疑 惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把 先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。
您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。(注意：还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。
签订购房合同是所有购房环节中最重要的一环，购房者务必重视。请一个律师为您作顾问是非常必要的，签约的具体过程如下：
1、谈妥价格后，购房者应签订认购书（附录样本），并交付一定额度的定金，双方在协议中应明确购房者在什么情况下可终止协议、索回定金。认购书主要内容包括： 认购物业、房价（包括户型、面积、单位价格、总价）、付款方式、认购条件（包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点等）。
2、签完认购书后，售方应给购房者发放《签约须知》，内容包括：签约地点、购房者应带证件、贷款凭证说明、缴纳有关税费的说明。
3、完成以上环节，就该签订正式的购房合同了。内容包括：
（1）售房人土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；
（2）房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；
（3）付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；
（4）交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；
（5）质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；
（6）产权登记和物业管理的约定；
（7）保修责任；
（8）购房人使用权限；
（9）双方认定的争议仲裁机构；
（10）违约赔偿责任；
（11）其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：
1、 购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。
2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。
近 年来，购买商品房纠纷呈上升趋势，或因面积不符，或因价格有诈，或因交付太迟等等，给购房者带来了一定的财力和精神上的损失。大部分原因是购房者在签订购房合同时粗心大意所致。许多购房者任由销售人员填写合同，拿过来只看看价格就马上签字，使合同失去了它应有的作用。近日，记者就如何正规地签订购房合同采访了市房管局的专业人士。
首先，购房人在正式签订合同之前一定要审查开发商的资格，并确认你所要购买的房产是否具备销售条件。你可以要求开发商出示工商营业执照，以确认开发商的主体资格；你可以要求开发商出示所售楼盘的土地使用证、建筑许可证、施工许可证及商品房预（销）售许可证，也就是通常所说的四证，以确认你所要购买商品房的合法性。通过对四证的审查和你对所购楼盘的实地察看，你可以放心地签订正式的《商品房买卖合同》了。
在签订购房合同时，一定要坚持使用国家认定的商品房买卖合同的规范文本，不要使用房地产开发商单方制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为。购房者对合同中的各项条款一定要弄清楚，特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款。尤其是在违约条款中，必须写明如果产生质量问题、面积不符问题、交 房拖后、配套设施不全以及其他与合同内容不符时的索赔办法和赔付金额。目前我市使用的商品房的规范文本是由河南省工商局和河南省建设厅共同监制的《商品房 买卖合同》。正式的《商品房买卖合同》由开发商提供，是在当地房管部门登记过的格式合同。该合同由三部分组成：格式条款，选择条款，协议条款。格式条款是合同双方不能变更和选择的，没有商量的余地，双方必须同意；而选择条款和协议条款则必须在双方协商一致，或者以补充协议的形式在合同中表现出来，只要把握好选择条款和协议条款，就能充分保障购房人的权利。
如何退定金
对于目前在房地产 买卖合同交易过程当中开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同的做法导致的众多买房人定金不能退回的问题，引起众多已购房者的愤怒，也引发了准备购房者的担心与疑虑。那么对于购房定金问题，购房人是如何理解的，遇到购房定金问题又是如何做的，对购房定金问题法律又是如何规定的，购房定金什么情况下能退，什么情况下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么样将不能退的定金退回？
一、定金能不能退。目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。好多购房人认为，购房定金与其它商品交易一样，就像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能 退？
二、定金的法律规定。到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法 解释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要 求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法司法解释》 第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人 收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由， 导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。除了法律法规及部门规章的规定之外，北京市房屋交易相关主管部门也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式合同，要求开发商按此格式合同的内容执行。认购书的格式条款内容实际上是对《合同法》、 《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化。该认购协议书的第四条规定：认购人同意在支付定金之日起 _____日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限)。第六条规定：认购人在第四条第二款约定的 期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论：商品房 认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合 同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同， 应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要 求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。
三、如何避免定金陷阱。要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将 “定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受 人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认 购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。最后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行 政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》，不同意开发商对此认购书的内容做修改。
四、如何退定金才能成功。通过以上的分析，我们知道退定 金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈 判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。 另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。
手把手教你买房子（贷款篇）
合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押贷款手续。具体办理办法，可向有关部门咨询。
◆一次性付款
是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。
利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。
弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。
◆ 分期付款
又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。
利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。
弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。
◆ 按揭付款
即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。
利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。
弊：目前手续繁琐、限制较多。
◆ 公积金贷款
居 民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公 积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的”组合贷款”已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额 度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。
个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点 是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至30年档，年利率也不过4.59%，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住 房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄 存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户 需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。
申请商业贷款需要提供的材料：
(1)贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿，如果夫妇双方不在同一户籍，需要提供结婚证明。
(2)具有法律效力的购房合同、预付款收据(总房款的30%以上)及两者的复印件。
(3)夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其他证明。
(4)个人住房借款申请书、住房借款合同、保证合同等。
(5)房地产抵押申请表和房地产抵押合同，售房单位作为担保方必须盖章签字。
(6)银行方面规定的相关证明。
商业性住房贷款的流程
(1)咨询办理贷款的相关知识。
(2)提出购房贷款申请。
(3)提供贷款所需的相应资料。
(4)银行审核批准。
(5)同银行签订借款合同、住房抵押合同。
(6)到公证处办理公证手续。
(7)到当地的房地产登记处办理登记手续。
(8)办理房屋产权抵押登记。
(9)向银行提供抵押证明。
(10)到指定的保险公司办理保险业务（采取自愿的原则）。
(11)借款人开始按月还款。
商业性住房贷款的注意事项
(1)按期偿还贷款的本息。
(2)不能提供虚假的文件或资料。
(3)在未经银行同意的情况下，不得私自将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠与、拆迁或重复抵押。
(4)不得擅自改变贷款用途，挪用贷款。
(5)具有配合银行对贷款使用情况进行监督和检查的义务。
(6)不能同其他法人或经济组织签订有损银行权益的合同或者协议。
(7)保证人违反保证合同或者丧失了承担连带保证责任能力；抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息；质物明显减少而影响贷款人实现质权。如果出现以上三种情况，借款人必须按照贷款银行的要求重新落实新保证或新抵押(质押)。
(8)借款人在征得贷款银行同意后，可以按照相关规定提前还款(部分或全部)，贷款银行根据实际还款的期限和数额计收贷款利息。
(9)当借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失踪时，贷款的偿还人改为其财产的合法继承人，而担保人需要继续担保至合同解除。

【上个月月初做的，这个月发在《新知客》。写的时候蛮伤感情，看到许多人蒙在鼓里，主角甚至被政府网站奉为救灾英雄，我就天天疲于在论坛和博客上回复，想要揭露这个人。然而每天一搜“生命三角”，还是看到“骗子变英雄”。和他交流、以及后来去要他照片时，已经抵触得要有生理反应。但是，当了解到那些外国专家都如此关注中国问题，当听到他们语重心长地说起他们眼中中国的种种弊端，不管是夸张了还是多虑了，我都常常感动得要流下泪来，很少觉得这些洋鬼子离我这么近。事情过去好久，话题逐渐冷下来。大自然仍然难以捉摸，现在有意义的，可能是思考一下我们怎么才能不忘记，让抗灾的意识在头脑中存在下去，将来又能以何种心态面对突发事件。这次民间力量起来，不完全依赖和等待政府，真的让人看到许多希望。感谢过程中帮助和鼓励我的朋友们，尤其是Steed。】

定居美国的加拿大人Doug·Copp似乎从来都是一个新闻制造者：自诩全世界最有经验的救援队队长，自称在894个大楼废墟间攀爬，救出125000条人命，上过50000份报纸，任联合国减灾小组编号为UNX051的专家，在委内瑞拉为数百名儿童治皮肤病，拯救印度人民于瘟疫的水深火热，在世贸中心倒塌救援中中毒以至须向政府索要65万和100万美元补偿；然而与此同时，墨西哥红十字会请求他不要继续慌称接受了该组织资助，联合国声明Copp所说的编号是电子邮箱ID，美国政府两次为诈骗和造假对他进行诉讼和调查，本刊记者按他指出的网站却没有找到可求证的获救者信息……Copp利用网络传播的地震“生命三角求生法”是他在美国学术界激起的最大骚动之一，灾难应急服务协调员们在短时内发现自己被与此相关的疑惑重重包围。2004年，美国红十字会、加州州长紧急服务办公室和地震专家纷纷发文，对“生命三角”的不合理性进行论证和声讨，加上法律纠纷，Copp面临信誉危机。2008年四川发生大地震，Copp的求生法又在中国卷土重来，论坛、博客甚至官方网站纷纷转载，人们看到了与天斗的希望，Copp被标榜为英雄。对此，当年在美国参与论战的专家再次声明：“我们四年前的反驳直到今天仍然适用。”Copp却放出彪悍之言：“‘生命三角’是唯一活路，反对者都是些什么也不懂的官僚，对他们来说处理死人当然比处理受伤的孩子便宜。”双方谁都不肯松口，“生命三角”究竟是希望还是神话？反对方给出的策略又是什么样呢？

可遇而不可求的“生命三角”

1996年，Copp带领他的小组在土耳其拍摄了一部纪录片。片中，他们将二十具人模型分别放置于一座楼内的桌子底下和旁边，接着炸毁了那座楼房。现场清理报告指出，桌子底下的10具模型均被掉下的房顶“砸死”，而旁边10具全数“生还”，原因是桌子将房顶支起，在其旁边形成三角锥形空间，“生命三角”由此得名。Copp撰文，洋洋洒洒十大建议，大致是说地震来时，要到桌子、冰箱、沙发，甚至报纸堆旁蹲下，在床上的则要翻身下床，如果可能还要尽量接近外墙，伺机逃出；同理，在车里的人要立刻出去坐在或趴在车边，才能避免被上边塌下来的公路砸扁。他说：“我早年就是躲在摩托车旁的三角空间里才在地震中活下来的。”

略懂几何的人即可想象高大家具如何撑起这个三角锥，然而爆破实验本身却引起了抗震减灾专家Marla Petal博士极大的质疑。曾对1999年土耳其7.8级大地震进行详细调研的她一语道破Copp实验的症结所在：由于炸药位于承重柱内部，爆破时柱子一折房顶就会像一张大饼一样平塌（pancake collapse）下来；而真正地震中房屋的倒塌却与其有本质区别。地质学家和抗震工程学家都会告诉人们，房屋受到地震波袭击，可能依各种走向平晃，坍塌本身也分房顶平塌、墙体外倒、墙体内倒和房顶M形向下弯折几种。Petal博士说：“震动停止后废墟中确实存在‘三角’，但地震过程中房顶却可能从四面八方顺不同方向砸下来，根本无法预料哪里是那个最终的救命三角。”何况你本想用来帮你支撑的重型家具完全可能由于晃动先行倒在你身上。Petal博士就曾在一段日本振动台试验录像中亲眼看到一个巨大的冰箱划过整间屋子，翻几个跟头把一个“儿童”挤扁在一张桌子和柜橱之间。她半开玩笑又略带遗憾地说：“没人去研究一座冰箱的倒塌方式。”至于Copp建议的报纸堆就更不知将飞向何处了。

即使未卜先知地知道哪里会是那个稳固的“三角”，你究竟能不能在地震中赶到那里呢？不幸的是，到目前为止的所有证据都说明，震动来得太快，实在容不得反应。当年主力辩驳Copp的美国红十字会灾难教育部前总管Rocky Lopes博士今日仍无不感慨地说，Copp没有进行过任何科学的工程学研究，他造成的误导之一便是让人们认为有太多选项，在一种情况下怎么做，找什么地方躲，换一种情况又要做什么动作。“在剧烈晃动下，人们根本记不得那些复杂选项，如果记得，后果也许还要更糟。”美国地震最频繁的加州开展公共健康调查，结果显示：人们跑来跑去找地方躲或者犹豫不决，便增加了被飞在空中的东西打中的概率。这也许恰恰解释了Petal博士从加州和土耳其地震中得到的令人费解的统计结果——对于地震时在床上的人来说，那些最后没事的多不是翻身下床，却是睡着而什么措施也没采取的人。

你也许从网上看到地震过后汽车旁形成“生命三角”的照片，也许觉得沉重的汽车会一直呆在原地。Petal博士却说：“地震中汽车很容易跳起来甚至翻倒，而你头上却并不总能掉下来一根高速路，如果人趴到车旁边，最有可能的后果不是等来一个三角，而是葬身车轮之下。”

地动山摇，小心飞来横祸

包括中国在内的许多国家都告诫人们，地震时要赶紧钻到桌子下边或用靠垫捂住最脆弱的头部，手牢牢抓住桌子腿并做好桌子大幅度移动的心理准备，美国地震局和红十字会将之归纳为避震口诀：伏地、遮挡、手抓牢（Drop，cover and hold on）。记者请Copp评价何时可以躲在桌子底下，他却干脆地一口回绝：“没什么好分析的，‘生命三角求生法’适用于所有情况，等同于生；‘伏地、遮挡’（Duck，cover）是必死的代名词，冷战时期苏联搞出原子弹，美国作战部用这方法来安抚歇斯底里的人们。”记者不解地询问红十字会前总管Lopes博士。“Copp把冷战时应付核袭击的口诀和今日避震口诀搞混了。”博士颇为无奈地回答，“二者字面貌似，实则毫无联系。”如果你愿意花一点时间在网上做些功课，便不难找到Copp所抨击的美国五十年代“伏地、遮挡”短片，一只猴子用钓线将一小枚原子弹伸到乌龟Bert背后，白光一闪，Bert立刻倒地缩作一团，自然，这种掩护不管面对核袭击还是地震都是自欺欺人；但“伏地、遮挡、手抓牢”却曾在地震中救人性命。Lopes博士反复强调，加州对地震生还者所作的综合统计显示，地震中伤人最多并非倒塌的屋顶，却是四处乱飞的家什和碎玻璃，地震口诀正是针对此项。

对此，曾在加州斯坦福大学工作的研究生Laura Satkamp深有感触。她的实验室曾被1989年加州Loma Prieta大地震搞得底朝天，在当年留下的照片上，壁橱里所有药品，包括所有抽屉都倾倒出来，有的学生因为没来得及钻到桌下而被砸中。在那之后，学校实验室开放式壁橱一律加设隔挡，形成了有“地方特色”的实验架。Satkamp还说，在加州的生活让她养成每日查看地震记录的习惯，就像关注天气预报一样，她说着便打开美国地震局网站，点开中国，甘肃、广元的地震细节历历在目。

Petal博士曾亲自向1999年土耳其地震幸存者取经。这场里氏7.8级的地震导致近两万人失去生命，五万人受伤。Petal博士直言：“尽管掌握这么多信息，我仍然没有办法更细致地告诉你如何躲避，因为在我得到的答复中没有一种情况占到大多数。我只能说‘伏地、遮挡、手抓牢’的原则是尽快缩小目标并使身体保持在结实的屏障之下，以免被击中。”1999年是多灾之年，继土耳其之后雅典也发生了5.9级地震，二国因而形成了互助的“希腊-土耳其地震外交”。回忆当时情景，希腊博士后Sanny还真切地记得地下呜呜的咆哮，她抱着午饭盘子直接钻到桌子底下，但是盘子立刻就被晃飞了，她下意识地抓紧桌子腿。当记者讲解“生命三角”，她吃惊不已：“难道我要眼睁睁地看着橱柜里的瓶瓶罐罐全砸在我旁边的桌上和我自己头上么？”在该地震中，一座工厂破碎坍塌；若干建筑沦为“黄色”或“红色”的危房。这促使政府正式开始了加固楼房的工程。四天后，暑假结束，小学生脖子上挂着口哨重回学校。

当记者反复追问房子塌下来时是不是该赌一把“生命三角”，Petal博士说，10年前土耳其地震有3%的房顶整个拍下来，一般按照标准兴建的房子在大多数地震中也不会塌，不能为了提防小概率事件而将人们置于另一种更大的风险之中。不管‘伏地、遮挡、手抓牢’还是其它种种抗震掩护对策，防的都是屋里四处乱飞的物件。坦率地讲，如果你住在一栋你觉得可能倒塌的建筑里，那么唯一正确的建议就是另寻住处。而不是在每个房间放报纸来撑住掉下的楼板。”

Lopes博士明确表示将10年前土耳其建筑和当今美国建筑相比实为“桔子比苹果”（orange-to-apple comparison，即没有可比性）。那么，中国建筑是桔子还是苹果呢？一位不愿透露姓名的四川退休市政工程人员说：“中国近年修建的七层以下居民楼采用现浇钢筋混凝土的砖混结构，更高的则采取框架结构，也是现浇的，这些房屋的屋顶不会掉下来。”

未雨仍需绸缪

在日本NHK电视台拍摄的纪录片《中国四川大地震》中，抗震工程学家指着中国百年来地震名录说，从1920年海原地震到1976年唐山大地震，间隔五十年，76年至今又三十载，人们难有切身之痛，主持人听得唏嘘不已。曾在日本留学六年的北京大学苏都莫日根教授对记者感慨，地震多发的日本专设防灾日，上至机关学校、下到家庭主妇统一演习，人们都知道房间里哪里可以作掩护，知道不能靠近外墙，大家绝不慌忙外逃，一切井然有序。然而并不是每个地方都能如此，美国地震局《抗震清单》向全国明确建议一年举行两次地震演习，但除了加州的小学，其它地方罕有执行。

在历史上，各种形式的建筑抗震规范曾被用来监督健忘的人们。公元前1750年汉谟拉比法典上赫然写道，谁建的房子砸下来把人砸死了，建房子的人就是死罪。二十世纪以来，血的教训使建筑抗震规范在美国逐渐变成法令。1971年加州San Fernando大地震，第二年该州即立法，明确划出不许兴建房屋的断层，规定附近除木架构和钢结构的两层以下住宅之外，所有房屋选址需地质学者提供书面评估，建成后还需经受抗震审核。毕竟，地震中最可信的终极避难港不是一顶结实的桌面，也不是虚幻的“生命三角”，而是你头上的屋顶。

但世界上更多抗震规范却面临着被忽视的共同困境。一个洛杉矶乐团曾来芝加哥演出，主唱以新奇的口吻说：“在这里居然见到了二十年代的砖砌房。”频繁地震的选择使洛杉矶的钢筋混凝土经优胜劣汰存在下来，芝加哥百年老房却没有任何关于地震的记忆，不知是幸运还是不幸。中国同样如此，要用改革开发后才普及的抗震规范来约束先于它建成的大量房屋，需要的不仅是资金，还有人们的配合和理解。北大建筑学中心研究生杨兆凯也基于自己的观察向记者展现了另一方面的事实：“中国民间建筑本有许多抗震精华，比如炕设在两根大梁之间，而非梁下方，再者，传统木构本身由于其结构的天然弹性，对形变有较强的抵抗力；然而，如今农村越来越多的人一味模仿城市建筑，丢掉了传统的智慧，建造时除了一些想当然的模仿外没有考虑地震来临时房子会怎样。这种房子一旦倒塌，比土坯房还要危险。”

汶川地震十天后，日本紧急推行中小学抗震补强工事，他们的专家直言不讳，称日本四成小学需要加强；近日，北川县委书记宋明表示，新城选址，只望安全。这些似乎回应了Petal博士多年前的一句话：地震来袭时，通常已经晚了，一切抗震工作都是在震前做的。

附：Marla Petal博士，现任非政府灾难减灾教育组织（Risk RED，Risk Reduction Education for Disasters）创会合作主管。曾任土耳其Bogazici大学Kandilli观测站及地震研究所项目主管和专家，国际地质灾难协会（GeoHazards International）社会减灾项目主管，曾为或正在为许多组织担任社会减灾顾问，它们包括：世界合作及发展组织（OECD），联合国国际减灾战略（ISDR），世界银行灾难防御协会（ProVention Consortium），剑桥大学马丁建筑中心（Cambridge University，Martin Centre），美国红十字会（American Red Cross），世界地方自治联盟中东及东地中海地区部分（International Union of Local Authorities, Eastern Mediterranean Middle East），路德世界救济会（Lutheran World Relief/American Board Heyati）等等。在采访中，Petal博士请求记者将她的email公开（[email=mpetal@imagins.com]mpetal@imagins.com[/email]），并表示她愿意全力支持在四川进行减灾或地震研究的同事。

　　目前中国的19个税种
 
　　1、增值税 2、消费税 3、营业税 4、企业所得税 5、个人所得税  6、资源税  7、城镇土地使用税  8、土地增值税 9、房产税 10、城市维护建设税 11、车辆购置税 12、车船税  13、印花税  14、契税  15、耕地占用税  16、烟叶税  17、关税  18、船舶吨税  19、固定资产投资方向调节税（从2000年起暂停征收）
 
　　增值税
 
　　定义：增值税（value added tax）是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。从计税原理上说，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税，但在实际当中，商品新增价值或附加值在生产和流通过程中是很难准确计算的。
 
　　征收对象：在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税义务人。但实际上，该税项将通过售价，转移给消费者。
 
　　征税内容：增值税征收范围包括：1、货物（有形动产，包括热力、电力、气体等）；2、应税劳务（提供的加工修理修配劳务）；3、进口货物。
 
　　适用税率：增值税税率分为四档：基本税率17%、低税率13%，征收率和零税率。
 
　　与国外的差异：增值税问世于法国。早在1954年，法国即在原流转税的基础上建立了增值税，并逐步扩展到经济生活的各个领域。目前法国是实行多档税率结构，包括标准税率（19.6%）、低税率（5.5%）、特别税率（2.0%）和零税率，与中国相类似。而在美国，除了曾在密歇根州征收一种称为单一商业税(Single Business Tax)的增值税外，其他各州都没有征收增值税。其原因主要在于两个方面：一是担心增值税的局限性会产生消极后果，如累退效应产生不公平，税负归宿不稳定，税负转嫁可能引起通货膨胀；更深层的原因是政治上的障碍，立法者担心增值税的引入会引起中央和地方在税收主权和利益方面的冲突。
 
　　消费税
 
　　定义：消费税（Consumer tax）是在对货物普遍征收增值税的基础上，选择少数消费品再征收的一个税种，主要是为了调节产品结构，引导消费方向，保证国家财政收入。
 
　　征收对象：消费税的纳税人是我国境内生产、委托加工、零售和进口《中华人民共和国消费税暂行条例》规定的应税消费品的单位和个人。
 
　　征税内容：烟，酒及酒精，鞭炮，焰火，化妆品，成品油，贵重首饰及珠宝玉石，高尔夫球及球具，高档手表，游艇，木制一次性筷子，实木地板，汽车轮胎，摩托车，小汽车等税目，有的税目还进一步划分若干子目。
 
　　适用税率：消费税共设置了11个税目，在其中的3个税目下又设置了13个子目，列举了25个征税项目。实行比例税率的有21个，实行定额税率的有4个。共有13个档次的税率，最低3%，最高56%。
 
　　与国外的差异：根据各国征税范围的宽窄，可将消费税分为有限型、中间型、延伸型。有限型消费税征税范围不宽，征税对象主要是传统的消费品，税目一般在10—15种，如英国，仅对酒精、烟草、烃油等征收消费税。中间型消费税范围较宽，除有限型消费税征税范围包括内容外，还包括奢侈消费品及一些服务行业。世界上有30％左右国家采用这种形式。延伸型消费税已经接近于无选择的消费税，除了上述两类包括范围外，还将生产、生活资料列为消费税的征税对象。如韩国、意大利等。
 
　　营业税
 
　　定义：营业税（Business tax），是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。
 
　　征收对象：根据营业税有关规定负有代扣代缴营业税义务的单位和个人。
 
　　征税内容：在中华人民共和国境内提供的应税劳务、转让无形资产、销售不动产。其中，应税劳务是指交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。
 
　　适用税率：（1）交通运输业3%、（2）建筑业3%、（3）金融保险业 5%、（4）邮电通信业3%、（5）文化体育业3%、（6）娱乐业5%-20%、（7）服务业，包括组织旅游，提供场所等，5%、（8）转让无形资产5%、（9）销售不动产5%。［其中，不足5年的非普通住房转让，全额征收营业税；超过5年（含5年）的非普通住房或不足5年的普通住房转让，按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征营业税；超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。］
 
　　与国外的差异：很多国家并没有“营业税”的定义，比如美国流转税的主要税种就是销售税一种，各州和地方的销售税率不同，最高只有10％。因为税制简单，就不会出现消费者多重缴税的情况。在中国香港，人工、地租都比内地贵，但很多商品反而便宜，这正是因为香港不征收增值税和营业税。
 
　　城市维护建设税
 
　　定义：城市维护建设税（urban maintenance and construction tax）是对从事工商经营，缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人征收的一种税。
 
　　征收对象：在征税范围内从事工商经营，缴纳“三税”（即增值税、消费税和营业税，下同）的单位和个人。
 
　　征税内容：以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税三种税的税额为计税依据。
 
　　适用税率：按纳税人所在地分别规定为：市区7%，县城和镇5%，乡村1%。
 
　　与国外的差异：在很多国家，并没有这样以“三税”为税基，再次征税的税种。
 
　　个人所得税
 
　　定义：个人所得税（personal income tax）是国家对本国公民、居住在本国境内的个人的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。
 
　　征收对象：在中国境内居住有所得的人，以及不在中国境内居住而从中国境内取得所得的个人。
 
　　征税内容：（1）工资、薪金所得、（2）个体工商户的生产、经营所得、（3）对企事业单位的承包经营、承租经营所得、（4）劳务报酬所得、（5）稿酬所得、（6）特许权使用费所得、（7）利息、股息、红利所得、（8）财产租赁所得、（9）财产转让所得、（10）偶然所得、（11）其他所得。
 
　　适用税率：个人所得税根据不同的征税项目，分别规定了三种不同的税率：
 
　　（1）工资、薪金所得，适用9级超额累进税率，按月应纳税所得额计算征税。该税率按个人月工资、薪金应税所得额划分级距，最高一级为45%，最低一级为5%，共9级。
 
　　（2）个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营的全年应纳税所得，适用5级超额累进税率。最低一级为5%，最高一级为35%，共5级。
 
　　（3）比例税率。对个人的稿酬所得，劳务报酬所得，特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，按次计算征收个人所得税，适用20%的比例税率。
 
　　与国外的差异：中国的个人所得税采用分项计征的方式，这其实与中国目前的征税能力不强，中国居民的纳税意识薄弱有关系，并且目前我国只能做到“量入而征”，无法做到“量能而征”。而在美国，为了保障个人所得税的征收，美国建立了“社会保险号”体系。在美国的居民，进行一切经济活动时，如申请贷款，都必须填写这个号码。税务机关可以通过社会保险号获取公民经济活动的全部信息，进而有效地抑制了偷漏税行为。而为了保证纳税人按期足额缴纳个人所得税，美国在税收征管工作中一直坚持稽查审核制度，若稽查对象被查出故意造假，违反法律，将受到重罚或以犯罪案件依法论处。再次，美国尤其重视对民众纳税道德的教育，使民众形成了良好的纳税习惯，使纳税成为民众日常生活的一部分。
 
　　关税
 
　　定义：关税（tariff）是指进出口商品在经过一国关境时，由政府设置的海关向进出口国所征收的税收。
 
　　征收对象：进口货物的收货人、出口货物的发货人、进出境物品的所有人。
 
　　征税内容：出入关境的货物和物品。
 
　　适用税率：包括法定税率（最惠国税率、协定税率、特惠税率、普通税率）、暂定税率、配额税率、信息技术产品税率、特别关税等多种税率。
 
　　车船税
 
　　定义：车船税是指对在我国境内应依法到公安、交通、农业、渔业、军事等管理部门办理登记的车辆、船舶，根据其种类，按照规定的计税依据和年税额标准计算征收的一种财产税。
 
　　征收对象：应税车辆或船舶的所有单位或个人。
 
　　征税内容：车辆，船舶等。
 
　　适用税率：即将出台的车船税新政策拟分为7个梯度按照排量进行征税，最高可到10800元每年。
 
　　与国外的差异：国外并没有车船税的概念，例如美英等发达国家，也非常重视私车使用环节的税收，但都不是固定税额，而主要通过燃油税来实现“多开多交、少开少交”的调节功能。这种做法将直接导致百姓的钱包与汽车的节能特性和用车频度、里程挂钩，会比“车船税”发挥出更大、更科学的作用。
 
　　车辆购置税
 
　　定义：车辆购置税（Tax on Vehicle Purchases）是对在我国境内购置规定车辆的单位和个人征收的一种税，它由车辆购置附加费演变而来。
 
　　征收对象：购置（包括购买、进口、自产、受赠、获奖或以其他方式取得并自用）应税车辆的单位和个人。
 
　　征税内容：汽车、摩托车、电车、挂车、农用运输车。
 
　　适用税率：10%
 
　　与国外的差异：在购车环节中，发达国家通常的做法是采取轻税政策，即征收额都很低。美国的车辆购置税属于地方税，各州收取比例不同，最多的州也只有6%左右。而在购车环节，欧洲只征收增值税，各国税率不同，意大利和法国在20%左右。在日本，普通轿车要交纳5%的购置税，而微型车只需要交3%。
 
　　契税
 
　　定义：契税（deed tax）是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
 
　　征收对象：在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人。
 
　　征税内容：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换等。
 
　　适用税率：3%-5%，各省、自治区、直辖市在这个范围内可自行确定各自的适用税率。契税的计税依据，归结起来有4种：1、按成交价格计算。2、根据市场价格计算。3、依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。4、按照土地收益定价。这种情形不常遇到。
 
　　与国外的差异：发达国家，如日本的房地产购置税，利率是4%。美国还曾出现买房“退税”政策。2008年，为了帮助次贷危机中的40多万“房奴”，促进美国金融市场和整体经济恢复稳定，政府出台了一项总额150亿美元、针对首次购房者的退税优惠政策：2008年4月9日至2009年6月30日间首次购房的美国公民，可以得到联邦政府向其提供的房屋交易价格的10%的个人所得税退税，但最高不超过7500美元。
 
　　房产税
 
　　定义：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
 
　　征收对象：一般为房屋产权所有人。
 
　　征税内容：所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产，室内游泳池属于房产。城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。
 
　　适用税率：按房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
 
　　与国外的差异：发达国家一般没有单独的房产税，而是征收财产税，如美国、英国、荷兰、瑞典就将房产和其他财产捆绑一起征税。其中，美国将房产归为一般财产，征收一般财产税。各国的税收基础均为核准后的房地产价格，国家的税率各不相同，一般为3%-10%。中外最大的不同在于国外买房都是归自己，不像中国的房产住户只是拥有使用权。
 
　　印花税
 
　　定义：印花税（stamp tax）以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。证券交易印花税，是印花税的一部分，根据书立证券交易合同的金额对卖方计征，税率为1‰。
 
　　征收对象：中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。具体有：1、立合同人，2、立账簿人，3、立据人，4、领受人。
 
　　征税内容：合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。
 
　　适用税率：现行印花税采用比例税率和定额税率两种税率。其中比例税率有四档，即千分之1、万分之5、万分之3和万分之0.5。
 
　　与国外的差异：在国外进行证券交易，绝大部分国家都不征收印花税，只有少部分国家和地区收，但是比例也是非常低的，一般都是单向征收0.1%以下。例如，美国、德国、日本、新加坡都不征收证券交易印花税。

2011，别再神马都不给力了!

网上有人回帖贴出了这个，现在读来才理解深刻，认真再读一遍

         中华民国十五年三月二十五日，就是国立北京女子师范大学为十八日在段祺瑞执政府前遇害的刘和珍杨德群〔2〕两君开追悼会的那一天，我独在礼堂外徘徊，遇见程君〔3〕，前来问我道，“先生可曾为刘和珍写了一点什么没有？”我说“没有”。她就正告我，“先生还是写一点罢；刘和珍生前就很爱看先生的文章。”
　　　　
　　　　 这是我知道的，凡我所编辑的期刊，大概是因为往往有始无终之故罢，销行一向就甚为寥落，然而在这样的生活艰难中，毅然预定了《莽原》〔4〕全年的就有她。我也早觉得有写一点东西的必要了，这虽然于死者毫不相干，但在生者，却大抵只能如此而已。倘使我能够相信真有所谓“在天之灵”，那自然可以得到
　　　　更大的安慰，——但是，现在，却只能如此而已。
　　　　 可是我实在无话可说。我只觉得所住的并非人间。四十多个青年的血，洋溢在我的周围，使我艰于呼吸视听，那里还能有什么言语？长歌当哭，是必须在痛定之后的。而此后几个所谓学者文人的阴险的论调，尤使我觉得悲哀。我已经出离愤怒了。我将深味这非人间的浓黑的悲凉；以我的最大哀痛显示于非人间，使它们快意于我的苦痛，就将这作为后死者的菲薄的祭品，奉献于逝者的灵前。
　　　　
　　　　 二
　　　　
　　　　 真的猛士，敢于直面惨淡的人生，敢于正视淋漓的鲜血。这是怎样的哀痛者和幸福者？然而造化又常常为庸人设计，以时间的流驶，来洗涤旧迹，仅使留下淡红的血色和微漠的悲哀。在这淡红的血色和微漠的悲哀中，又给人暂得偷生，维持着这似人非人的世界。我不知道这样的世界何时是一个尽头！
　　　　
　　　　 我们还在这样的世上活着；我也早觉得有写一点东西的必要了。离三月十八日也已有两星期，忘却的救主快要降临了罢，我正有写一点东西的必要了。
　　　　
　　　　 三
　　　　
　　　　 在四十余被害的青年之中，刘和珍君是我的学生。学生云者，我向来这样想，这样说，现在却觉得有些踌躇了，我应该对她奉献我的悲哀与尊敬。她不是“苟活到现在的我”的学生，是为了中国而死的中国的青年。
　　　　
　　　　 她的姓名第一次为我所见，是在去年夏初杨荫榆女士做女子师范大学校长，开除校中六个学生自治会职员的时候。〔5〕其中的一个就是她；但是我不认识。直到后来，也许已经是刘百昭率领男女武将，强拖出校之后了，才有人指着一个学生告诉我，说：这就是刘和珍。其时我才能将姓名和实体联合起来，心中却暗自诧异。我平素想，能够不为势利所屈，反抗一广有羽翼的校长的学生，无论如何，总该是有些桀骜锋利的，但她却常常微笑着，态度很温和。待到偏安于宗帽胡同〔6〕，赁屋授课之后，她才始来听我的讲义，于是见面的回数就较多了，也还是始终微笑着，态度很温和。待到学校恢复旧观〔7〕，往日的教职员以为责任已尽，准备陆续引退的时候，我才见她虑及母校前途，黯然至于泣下。此后似乎就不相见。总之，在我的记忆上，那一次就是永别了。
　　　　
　　　　 四
　　　　
　　　　 我在十八日早晨，才知道上午有群众向执政府请愿的事；下午便得到噩耗，说卫队居然开枪，死伤至数百人，而刘和珍君即在遇害者之列。但我对于这些传说，竟至于颇为怀疑。我向来是不惮以最坏的恶意，来推测中国人的，然而我还不料，也不信竟会下有残到这地步。况且始终微笑着的和蔼的刘和珍君，更何至于无端在府门前喋血呢？
　　　　
　　　　 然而即日证明是事实了，作证的便是她自己的尸骸。还有一具，是杨德群君的。而且又证明着这不但是杀害，简直是虐杀，因为身体上还有棍棒的伤痕。
　　　　
　　　　 但段政府就有令，说她们是“暴徒”！
　　　　
　　　　 但接着就有流言，说她们是受人利用的。
　　　　
　　　　 惨象，已使我目不忍视了；流言，尤使我耳不忍闻。我还有什么话可说呢？我懂得衰亡民族之所以默无声息的缘由了。沉默呵，沉默呵！不在沉默中爆发，就在沉默中灭亡。
　　　　
　　　　 五
　　　　
　　　　 但是，我还有要说的话。
　　　　
　　　　 我没有亲见；听说，她，刘和珍君，那时是欣然前往的。自然，请愿而已，稍有人心者，谁也不会料到有这样的罗网。但竟在执政府前中弹了，从背部入，斜穿心肺，已是致命的创伤，只是没有便死。同去的张静淑〔8〕君想扶起她，中了四弹，其一是手枪，立仆；同去的杨德群君又想去扶起她，也被击，弹从左肩入，穿胸偏右出，也立仆。但她还能坐起来，一个兵在她头部及胸部猛击两棍，于是死掉了。
　　　　
　　　　 始终微笑的和蔼的刘和珍君确是死掉了，这是真的，有她自己的尸骸为证；沉勇而友爱的杨德群君也死掉了，有她自己的尸骸为证；只有一样沉勇而友爱的张静淑君还在医院里呻吟。当三个女子从容地转辗于文明人所发明的枪弹的攒射中的时候，这是怎样的一个惊心动魄的伟大呵！中国军人的屠戮妇婴的伟绩，八国联军的惩创学生的武功，不幸全被这几缕血痕抹杀了。
　　　　
　　　　 但是中外的杀人者却居然昂起头来，不知道个个脸上有着血污……。
　　　　
　　　　 六
　　　　
　　　　 时间永是流驶，街市依旧太平，有限的几个生命，在中国是不算什么的，至多，不过供无恶意的闲人以饭后的谈资，或者给有恶意的闲人作“流言”的种子。至于此外的深的意义，我总觉得很寥寥，因为这实在不过是徒手的请愿。人类的血战前行的历史，正如煤的形成，当时用大量的木材，结果却只是一小块，但请愿是不在其中的，更何况是徒手。
　　　　
　　　　 然而既然有了血痕了，当然不觉要扩大。至少，也当浸渍了亲族；师友，爱人的心，纵使时光流驶，洗成绯红，也会在微漠的悲哀中永存微笑的和蔼的旧影。陶潜〔9〕说过，“亲戚或余悲，他人亦已歌，死去何所道，托体同山阿。”倘能如此，这也就够了。
　　　　
　　　　 七
　　　　
　　　　 我已经说过：我向来是不惮以最坏的恶意来推测中国人的。但这回却很有几点出于我的意外。一是当局者竟会这样地凶残，一是流言家竟至如此之下劣，一是中国的女性临难竟能如是之从容。
　　　　
　　　　 我目睹中国女子的办事，是始于去年的，虽然是少数，但看那干练坚决，百折不回的气概，曾经屡次为之感叹。至于这一回在弹雨中互相救助，虽殒身不恤的事实，则更足为中国女子的勇毅，虽遭阴谋秘计，压抑至数千年，而终于没有消亡的明证了。倘要寻求这一次死伤者对于将来的意义，意义就在此罢。
　　　　
　　　　 苟活者在淡红的血色中，会依稀看见微茫的希望；真的猛士，将更奋然而前行。
　　　　
　　　　 呜呼，我说不出话，但以此记念刘和珍君！

胖大海这天三十岁了，他心中疾呼：我还没二够啊，青春啊，年华啊……凡此种种，感叹一番，末了，胖大海意识到还是珍惜当下比较重要，否则等到四十岁的时候又要去感叹“我还想十（是）三啊”。

胖大海也说不上来是什么时候第一次看到给力这个词儿了，刚开始看到这个词儿的时候也并没有在意，因为这似乎也不是什么特别的一个词儿，但是后来发现这个词儿火了，胖大海觉得很匪夷所思，这个词儿凭什么火的？

大海就开始琢磨这个词儿的深意，为此还专门百度（鄙视）了一下，结果百度的结果也是含糊其词，说是来自于某日本的动画片，胖大海对此表示怀疑，不过他倒是让他想起了另一部动画片，里面每一集都要喊“赐予我力量吧”。反正这个词儿很形象，一听就能明白，最后胖大海也就没有深究。

有一天胖大海发现“给力”上了人民日报了，倒不是因为胖大海每天都学习人民日报精神，而是上了人民日报这件事儿本身就成了大新闻，胖大海听到这个新闻第一反应“牛逼”。

后来网上出现这么一句话“给力人民日报都上了，你还好意思用？”，果然从此以后给力在各大网站论坛热度锐减。

说到人民日报，胖大海听同事说了这么一个事儿，人民搜索新任总裁邓亚萍说“人民日报62年没有假新闻”，结果立刻有网友找出大跃进时亩产xxxx万斤的新闻报纸。

胖大海对于邓亚萍还是很熟悉的，因为他上学那会邓亚萍正好在巅峰时期，那时候的胖大海很为邓亚萍为国获得的各种各样金牌感到由衷的自豪，（现在不看乒乓球了，只看英超的阿森纳）不过印象更深的是邓亚萍打球时候上蹦下跳的一对大白兔。

在胖大海印象中邓亚萍是个脑子很清楚的人，当初跟萨马兰奇关系倍儿好，后来退役了也主要在搞奥林匹克相关的工作，胖大海搞不懂邓亚萍怎么跟人民日报扯上关系了，而且，而且人怎么越来越蠢了，萨翁泉下有知难以安睡啊……

“操，傻逼……”胖大海说。

胖大海可能是个胖子，也可能不是，他可能是任何人。

这日胖大海乘公交车，突然车厢里奇臭无比，众人捂着鼻子“谁放屁这么臭”，有好事者“没买票的放的”，只见胖大海高举票根，大声喊“我买票了！”

有一日胖大海乘公交车，司机一个急刹车，胖大海一把把拉环给拉断了，还倒在司机怀里，司机大哥无比淡定的说：“集齐10个拉环送司机签名照一张。”

看到皮雷那一段，的确很让人动容。

工资还没拿到手，那个叫个人所得税的怪物就先咬了一口，这也就罢了，起码咱知道咱该交多少，为什么交。可我以前不知道的是我去超市买个牙刷，去饭店吃顿饭，打个出租车……我已经交了名目繁多，难以统计，甚至连收税部门都搞不清楚的税，有增值税、营业税、关税、车船税、消费税、烟草税……都能拿去做相声段子了，虽然税赋规定了征收的对象，但很多情况下都间接的转嫁到了像我一样的普通老百姓身上，而且这其中重复收税，乱收税的情况可以说是理不清的。

我没出过国，也不精通税法，所以不知道国外是怎么样，但是据说在欧美大多数国家，个人纳税意识很强，而且对于自己所纳税项都清清楚楚明明白白，而且并非是完全根据收入来纳税，而是包含了个人赡养负担等综合纳税，多退少补，税收制度更合理。当然这跟我们优越的社会制度有关，你的钱都交给国家打理，放心好了，不要像国外那帮孙子似的，维权意识那么强，这点钱也跟祖国母亲斤斤计较。

古人有云，苛捐杂税猛于虎也，那是因为古人还不够聪明，总是派一帮虎狼似的官兵上门讨税，这帮官兵讨税的势头肯定比在战场上抵御外敌时要凶猛的多，真正虎狼之师。而今眼下更多的税收藏在你的消费中，你以为你吃了，你以为你喝了，你以为你享受了潇洒了，但大多数人都不知道你被睡了，被睡了还不知道谁睡的，套用网上一句话，留下了很多肇事孤儿。

花钱是一张张票子明明白白的，这税怎么就这么糊涂？

人的一生永远避免不了的两件事儿，死亡和纳税。你不知道你什么时候会死亡，而现在我们也很难知道我们到底纳了什么税和纳了多少税。

最后我有点纳闷的是外国的月亮不会比较圆，为什么这么多牛人都往国外跑？

网上哥姐成群，各种帝泛滥，淡定帝也占一席之地，世界杯上尼日利亚的门将恩耶玛，淡定的靠着门柱目视对方球员带球进入禁区，上海某男淡定的在正发生爆炸的某工厂百米外的小河垂钓……

淡定不是酷，淡定不是退缩，淡定不是漠然，淡定不是无奈，淡定不是颓废，淡定不是不屑，淡定不是麻木，淡定不是守成，淡定不是沉寂，淡定不是落寞，淡定不是故作姿态标新立异，淡定不是怕出风头，淡定不是“我不入地狱谁入地狱”，淡定不是“曾经沧海难为水”，淡定不是总感觉“很多话都在说了矫情和不说憋屈之间”，淡定不是风花雪月的无病呻吟，淡定不是无可奈何的无力呻吟，淡定当然更不是愤怒，抱怨、恐惧以及不经大脑的想法和行为，淡定也他爸爸也决不能是李刚。

淡定是胸有成竹，淡定是不“慌张”（电影《窈窕绅士》孙红雷：慌张，太他妈慌张了），淡定是积极，淡定是坚持，淡定是淡定的面对悲欢，淡定是淡定的面对没有道理的承受，淡定是接受新事物，淡定是参与，淡定是分享，淡定是不解释，淡定是心胸宽广，淡定是随性，淡定是自然，淡定是自信，淡定是给出有力的反应，淡定是思考，淡定更是行动，淡定是没有借口，淡定是懂得人情世故但却不被其左右，淡定是岁月的积累，淡定是一种生活方式，淡定是一种人生，淡定是——以上皆是，淡定也是——以上皆非，淡定归根到底还是一种态度，就是你“自己”的态度，就是“淡定”的做自己。

淡定也许不能让你大富大贵，淡定也许不能让你成为大众眼中的成功人士，淡定能让你不茫然，不慌张，淡定让你坚持自己，淡定让你心灵平静。

看看下面这些俗话：

　   俗话说：男子汉大丈夫，宁折不屈！

　　可俗话又说：男子汉大丈夫，能伸能屈！ 《荀子.不苟》

　　俗话说：亡羊补牢，未为迟也！ 《战国策.楚策》

　　可俗话又说：亡羊补牢，为时已晚！

　　俗话说：宰相肚里能撑船！ (清.李宝嘉《官场现形记》第二十七回)

　　可俗话又说：有仇不报非君子！

　　俗话说：人不犯我，我不犯人！ (黄易《大唐双龙传》第三十四卷)

　　可俗话又说：先下手为强，后下手遭殃！ (元.关汉卿《单刀会》)

　　俗话说：兔子不吃窝边草！ (高阳《胡雪岩全传平步青云》上册)

　　可俗话又说：近水楼台先得月！ (宋.俞文豹《清夜录》)

　　俗话说：瘦死的骆驼比马大！ (《红楼梦》刘姥姥语)

　　可俗话又说：拔了毛的凤凰不如鸡！

……

俗话尚且如此，面对当今，论坛、博客、微博、名人访谈、语录，我们唯有“淡定”做自己。

也许蛋定了，就真的淡定了。

第一缺乏信仰。

第二总是和别人比较。

第三对美好的事物不感动。

第四不懂得施舍。

第五不知足。

第六焦虑。

第七压力大、标准高。

第八不敢坚持做自己。

第九得失心强，就是患得患失。

桃花庵歌  明 唐寅
桃花坞里桃花庵，桃花庵下桃花仙。
桃花仙人种桃树，又摘桃花换酒钱。
酒醒只在花前坐，酒醉还来花下眠。
半醉半醒日复日，花落花开年复年。
但愿老死花酒间，不愿鞠躬车马前。
车尘马足显者事，酒盏花枝隐士缘。
若将显者比隐士，一在平地一在天。
若将花酒比车马，彼何碌碌我何闲。
别人笑我太疯癫，我笑他人看不穿。
不见五陵豪杰墓，无花无酒锄作田。

看过明朝这点事儿，里面也有对于唐寅的描述，这位才子其实命运多桀，求取功名不果，从此流连于风月场所，也成为后人口中的风流才子。

刚刚看完LOST，恍如隔世，这部片拍了六年，我也看了四五年，走在人生的十字路口，生存还是死亡……